每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

     “嚴(yán)厲的政策將脫韁的野馬拉回來！”針對嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來，過去幾年的房地產(chǎn)市場像匹脫韁的野馬，政府以看似不盡合理、十分嚴(yán)厲的政策試圖將其拉回到正常范圍。

    “新國八條”出臺以來，不少城市的樓市遭遇了成交冰點(diǎn)，成交價格也開始停滯不前，但對于市場后期走勢，業(yè)界仍然存在較大分歧。

    近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）記者在SOHO中國總部對潘石屹進(jìn)行了專訪，他強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控是一次劇烈的洗牌，未來3年內(nèi)將有50%的房企被淘汰。而保障房建設(shè)能否及時跟進(jìn)，則主要取決于其盈利模式。在商業(yè)地產(chǎn)方面，潘石屹表示，政府應(yīng)該讓商業(yè)地產(chǎn)、股市復(fù)蘇，吸納點(diǎn)資金過來，“不能總讓錢往住宅市場跑”。

保障房擠壓商品房市場

     NBD：中央下達(dá)了未來5年新建3600萬套保障房的任務(wù)，其中今年新增1000萬套，這樣的規(guī)模會不會對商品房市場帶來擠壓？

    潘石屹：保障房規(guī)模擴(kuò)大，會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房，現(xiàn)在光保障房一年就新增1000萬套，比商品房銷售規(guī)模還大，當(dāng)然擠壓了很多市場。

    另外，現(xiàn)在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元，前年銷售3萬億元，一共是8.25萬億元（據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年商品房銷售額應(yīng)為4.40萬億元）。我算了一下，這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費(fèi)等，還有相當(dāng)大的資金量。

    NBD：可去年國有土地使用權(quán)出讓收入就有2.9萬億元？

    潘石屹：你說的2.9萬億元，有1萬億元是開發(fā)商的購地投入，另外接近2萬億元是其他行業(yè)的。前幾天有個開發(fā)商告訴我，他在中歐商學(xué)院的同學(xué)中，除了他本人看衰房地產(chǎn)，其他行業(yè)的老板都看好房地產(chǎn)。

    NBD：商品房市場這么多的人和錢閑下來，會不會投向保障房，并推動保障房建設(shè)？

    潘石屹：這要看盈利模式。以出售型為主的保障房（經(jīng)適房、兩限房）有出口，即使售價跟成本有3%的差距，企業(yè)仍可回籠資金，就會愿意去做。廉租房和公租房是社會福利性質(zhì)的很難盈利，以地方政府的財政狀況，也不可能補(bǔ)貼太多，企業(yè)的動力恐怕不足。我認(rèn)為經(jīng)適房是一個相對成熟的制度，值得在未來的保障房建設(shè)中借鑒，最怕的就是一切都推倒重來。

房企的三條出路

     NBD：您曾談到，在這輪調(diào)整中，將有50%的房地產(chǎn)企業(yè)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。這輪調(diào)控為什么有這么大的威力？跟以前的政策有什么不同？

    潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認(rèn)為這次是一個劇烈的洗牌，未來3年之內(nèi)（保障房建設(shè)規(guī)模最大的2011年~2013年）就會調(diào)整完。不像原來，市場每年淘汰10%~20%的開發(fā)商。

    NBD：那么剩下的50%企業(yè)，如何轉(zhuǎn)型才能度過這個關(guān)口？

    潘石屹：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型有3個方向：第一是走高端，跟保障房建設(shè)脫節(jié)，繼續(xù)建設(shè)商品房，包括高端住宅；第二是朝“岔路”上走，比如進(jìn)軍旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等，另外現(xiàn)在醫(yī)院建設(shè)向民間放開了，可以去建醫(yī)院；第三就是資金實力比較雄厚的企業(yè)，配合政策要求，投入保障房建設(shè)。

商業(yè)地產(chǎn)不會調(diào)控

     NBD：SOHO中國一直從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，您會不會擔(dān)心樓市調(diào)控會蔓延到商業(yè)地產(chǎn)？

    潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)不會受到調(diào)控影響。市場上那么大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價格，也跟老百姓沒關(guān)系，因為投資商業(yè)地產(chǎn)的人都不是弱勢群體。

    我認(rèn)為政府應(yīng)該讓商業(yè)地產(chǎn)、股市復(fù)蘇，吸納點(diǎn)資金過來，不能總讓錢往住宅市場跑。

    NBD：“限購令”擠出的那部分投資性資金，未來將流向哪些領(lǐng)域？

    潘石屹：“限購令”從表面上看是個二套房的問題，背后更深層次的問題是，把投資性需求降為零。我了解到，在北京的很多住宅項目中，有1/3是投資型需求，個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了，就有可能誘發(fā)通貨膨脹，我認(rèn)為應(yīng)該重視這個問題。

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