每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月31日，2011年北京新開盤的22個預(yù)售住宅項目，除了未山苑、遠洋東方嘉園和遠洋萬和潤園等3個近日開盤的樓盤，時下還未有簽約紀錄外，其余19個樓盤的實際成交均價皆低于預(yù)售均價，顯示這些樓盤在銷售中采用了折扣等促銷手段。

    北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，二季度開始，北京樓市住宅供應(yīng)將呈現(xiàn)三段式高潮。伴隨供應(yīng)的增加和政策的進一步收緊，普通住宅降價壓力在疊加。

成交價低于報價

    北京西五環(huán)外的綠地新都會國際花都，于2月27日開盤，預(yù)售均價為17500元/平方米。時下購房時，買方一次性付款可享9.5折，按揭貸款可享9.8折優(yōu)惠。而北京東五環(huán)外的樓盤M5朗峰，消費者可選交2萬元定金，然后在交款時即可享受2萬元抵10萬元的促銷優(yōu)惠。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，綠地新都會國際花都的直接折扣方式和M5朗峰的間接折扣方式，已成時下北京樓市打折的兩種主要表現(xiàn)手法。楊明麗對此補充說，實際上，時下北京樓盤的報價，基本都高于實際成交價，這說明住宅樓盤幾乎都已在銷售中實行了折扣。

    她進一步解釋說，這種態(tài)勢的形成，首先是由于行業(yè)的常態(tài)操作，也就是即使樓市在正常狀態(tài)，絕大部分樓盤也會根據(jù)實際情況推出折扣優(yōu)惠；其次，調(diào)控高壓下，即使常態(tài)下不折扣的樓盤，也被迫跟進。在歷次調(diào)控后，開發(fā)商間會有一定的行業(yè)默契，靠折扣來吸引持幣觀望的客戶。

    不過根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》與搜房網(wǎng)進行的調(diào)查，盡管打折樓盤很多，但這些折扣與優(yōu)惠在“京15條”出臺前也能夠拿到。

中高端樓盤領(lǐng)漲

    在一片打折潮中，也夾雜著不少的漲價聲。

    以北京北三環(huán)外的金澳國際為例，“京15條”前的預(yù)售均價為34000元/平方米，3月28日提至35000元/平方米；東三環(huán)的霄云里8號，“京15條”前的預(yù)售均價為42000元/平方米，時下預(yù)售均價上漲至43500元/平方米。

    根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對北京227個住宅樓盤的調(diào)查，其中32個住宅樓盤均價上漲或降低優(yōu)惠標準。在這32個住宅樓盤中，大部分是單價為3萬元以上的中高端樓盤。

    楊明麗分析后表示，中高端盤的領(lǐng)漲現(xiàn)象是因為，3月22日，國家發(fā)改委公布了在全國范圍內(nèi)執(zhí)行的“一房一價”統(tǒng)一政策，意味著北京的“一房一價”政策執(zhí)行層面可能會更嚴厲，因此不少樓盤開發(fā)商在報價時，傾向于選擇先行申報一個較高的報價。

    其次，“京15條”后，購房資格成為稀缺資源，出于充分利用購房資格的需要，不少剛需選擇  “一步到位”的購房方式，此時，中高端盤需求增加。并且在購房資格受限的背景下，中高端盤的吸金能力，使其投資價值更突出，因此中高端盤成交量在樓市總成交量中的比重不降反升，這也成為不少中高端盤開發(fā)商提價的原因。

二季度供應(yīng)開始釋放

    至于未來房價的走向，楊明麗認為，在政策基本面大致趨緊的前提下，本質(zhì)上取決于供需關(guān)系。但她認為，二季度開始，北京市場供應(yīng)將呈現(xiàn)3段高潮。

    他具體解釋說，進入二季度，一些去年以來積壓的項目，會因房企開發(fā)周期或半年度銷售任務(wù)壓力，不得不率先打破開盤僵局。再者，歷年的二季度，也是開發(fā)商營銷的絕佳機會，如4月的北京春季房展會。另外，一些以剛需者為目標客戶群的剛需盤，也適合于此時開盤。

    “這是第一波供應(yīng)高潮。”楊明麗繼續(xù)解釋說，從開發(fā)商開發(fā)周期上來看，2009年下半年與去年上半年的土地供應(yīng)，也將于近期慢慢上市供應(yīng)，從而成為第二波供應(yīng)主力，而去年下半年入市的土地供應(yīng)，將在今年四季度初到明年上半年，形成一個釋放潮，從而形成第三波供應(yīng)潮。

    她總結(jié)說，從二季度開始，北京樓市的供應(yīng)將逐漸增加，理論上說，降價的壓力也會隨之疊加。比如當前位于北京4.5環(huán)~5.5環(huán)間，單價在2萬~3萬元的樓盤，由于產(chǎn)品定位比較模糊，有可能率先降價促銷。

    但楊明麗也提醒，鑒于絕對供求關(guān)系仍然緊張，仍需謹防類似去年8月底出現(xiàn)的供應(yīng)增加，需求也被逐漸釋放，隨之帶動房價上升的重演。畢竟，時下的需求只是被壓制，實質(zhì)上北京樓市供需緊張的格局短期內(nèi)很難改變。

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