余豐慧

　　“五一”小長(zhǎng)假期間，有部分開(kāi)發(fā)商為試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格小幅松動(dòng)，多個(gè)樓盤(pán)涌現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮。業(yè)內(nèi)人士表示，目前各地房地產(chǎn)成交量都有所回升，市場(chǎng)處于最后的膠著狀態(tài)。

（《新京報(bào)》5月3日）

    “五一”小長(zhǎng)假期間，中海地產(chǎn)、碧桂園等開(kāi)發(fā)商打著降價(jià)促銷(xiāo)旗號(hào)推出樓盤(pán)，消息一出，便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房，開(kāi)盤(pán)日現(xiàn)場(chǎng)遭遇千人搶房，場(chǎng)面火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地陸續(xù)開(kāi)始了新一輪房展會(huì)，參展企業(yè)明顯較春季有所回暖。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年4月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中77個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。從同比看，4月份一些城市還有不小漲幅，深圳、廣州、成都、武漢、重慶同比分別上漲8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒體得出結(jié)論，在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控下，在各地限購(gòu)令紛紛出臺(tái)的形勢(shì)下，近日全國(guó)多地區(qū)樓市開(kāi)始呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭，房?jī)r(jià)高昂的“牛頭”仍然難以按下。

    不過(guò)細(xì)細(xì)分析可知，雖然4月很多城市房?jī)r(jià)環(huán)比、同比還在上漲，但漲幅已經(jīng)大幅縮小，環(huán)比縮到0.5%以?xún)?nèi)，同比上漲10%以上者已經(jīng)不見(jiàn)蹤影。從國(guó)八條出臺(tái)到各地限購(gòu)令、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等措施相繼頒布，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量大幅萎縮、部分城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)、投資投機(jī)得到一定遏制、自住型需求持幣觀望等現(xiàn)象。從房?jī)r(jià)上看也出現(xiàn)了拉鋸狀態(tài)，投資投機(jī)退出市場(chǎng)、自住型需求觀望不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商卻死扛房?jī)r(jià)不降，這使得市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的信息繁雜混亂，一會(huì)兒降了、一會(huì)兒又漲了，整個(gè)市場(chǎng)處于混沌迷茫狀態(tài)。但某種程度上這也說(shuō)明，房?jī)r(jià)脫韁野馬般上漲的態(tài)勢(shì)已得到初步遏制，樓市調(diào)控取得初步效果。

    我們必須注意到，房企由于死扛房?jī)r(jià)不降，加之去年大肆天價(jià)拿地，已經(jīng)出現(xiàn)庫(kù)存增加、負(fù)債上升、銷(xiāo)量下降、現(xiàn)金流緊缺、經(jīng)營(yíng)性資金匱乏的困境。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度的營(yíng)業(yè)總收入和凈利潤(rùn)較去年同期出現(xiàn)雙雙下滑的情況。更需注意的是，房企的存貨和負(fù)債同比卻大幅增長(zhǎng)——113家房企整體存貨達(dá)到9035億元，較去年同期的6444億元增長(zhǎng)40.21%；總負(fù)債則突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)10458億元，較去年同期的7403億元增長(zhǎng)41.27%。存貨和負(fù)債是正相關(guān)的，存貨越多，負(fù)債上升越快。住房銷(xiāo)售不出去，高價(jià)拿地不能及時(shí)開(kāi)發(fā)，必然回籠資金難，進(jìn)而負(fù)債直線上升。在這種情況下，實(shí)力雄厚的房企可能扛得長(zhǎng)一些，實(shí)力較弱的房企則扛不了多久。同時(shí)，越扛風(fēng)險(xiǎn)越大，經(jīng)營(yíng)越困難。

    目前房市拉鋸狀態(tài)正在考驗(yàn)各方的智慧和耐力。如果開(kāi)發(fā)商扛到最后，調(diào)控由于經(jīng)濟(jì)下滑等原因松懈了，那么開(kāi)發(fā)商將取得最后的勝利。但從目前情況看，調(diào)控再次走回頭路的可能性不大?！拔逡弧逼陂g溫家寶總理視察北京保障性住房建設(shè)工地時(shí)“三個(gè)堅(jiān)定不移”放出的信號(hào)是誓將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，由此可以斷言，深圳等地“五一”期間樓市火爆場(chǎng)面并不是回暖，而只是回光返照而已。

    筆者再次提醒，聰明的開(kāi)發(fā)商目前有兩條路子：一是積極降價(jià)促銷(xiāo)才能把握主動(dòng)，從中海地產(chǎn)、碧桂園等房企稍微打折降價(jià)就能引來(lái)“搶房”的場(chǎng)面看，住房需求是巨大的，關(guān)鍵是價(jià)格太高，只要降價(jià)就能贏取市場(chǎng)；二是要積極投身到保障性住房建設(shè)中，這塊蛋糕并不小。同時(shí)，還需提醒投機(jī)者包括資本市場(chǎng)投資者以及商業(yè)銀行，一定要高度警惕房企高負(fù)債帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

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