每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    遠(yuǎn)處幾輛挖掘機(jī)正在寬敞明亮的大道盡頭施工作業(yè)，偶爾三兩個(gè)人從嶄新的柏油路面走過(guò)，被翻新的泥土堆在路旁，碎石和磚頭在路面堆砌。這就是被稱(chēng)為深圳關(guān)內(nèi)最后一個(gè)豪宅區(qū)的后海當(dāng)下的情景。

    在經(jīng)歷兩年多的輪番炒作之后，后海片區(qū)支撐高房?jī)r(jià)的各種利好早已被透支殆盡，成交量和價(jià)格飆升的瘋狂已經(jīng)很難再持續(xù)。

深圳豪宅遇冷

    今年一季度，在經(jīng)歷去年的瘋狂漲勢(shì)之后，深圳后海灣區(qū)的豪宅成交量逐漸下滑。統(tǒng)計(jì)資料顯示，即便是曾經(jīng)一度火爆熱銷(xiāo)的寶能太古城北區(qū)一期也僅成交6套。

    對(duì)于深圳豪宅成交的冷淡，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智的解釋是：“目前，深圳豪宅的放盤(pán)量不大?！?/p>

    據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在后海灣片區(qū)，鴻威海怡灣今年4月份銷(xiāo)售出5套一手房，而三湘海尚今年一季度也僅賣(mài)出26套豪宅。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員衛(wèi)旭華認(rèn)為，當(dāng)前，豪宅成交量少的主要原因在于市場(chǎng)供給被壓制住了。“深圳限購(gòu)和限價(jià)政策對(duì)豪宅銷(xiāo)售影響很大，每個(gè)片區(qū)都有指導(dǎo)價(jià)，很多豪宅都拿不到預(yù)售證，即便拿到預(yù)售證價(jià)格也很低?！?/p>

    有傳言稱(chēng)，因?yàn)樯钲谑姓?月起開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)政策，深圳豪宅遭遇前所未有的“限賣(mài)”。據(jù)悉，整個(gè)一季度，深圳只有觀湖園、凱旋灣、天麓、觀瀾湖等4個(gè)別墅項(xiàng)目有成交。為了躲避“限賣(mài)”和“限價(jià)”，業(yè)界曾傳言所有豪宅都將轉(zhuǎn)現(xiàn)售以避免拉升深圳樓市成交均價(jià)。

被推高的豪宅

    近年來(lái)，后海灣片區(qū)成為深圳房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。

    2004年，該區(qū)域的蔚藍(lán)海岸開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為4000多元/平方米，如今該樓盤(pán)二手房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)多元，其間價(jià)格漲了六七倍。

    事實(shí)上，后海灣片區(qū)很早之前僅僅是一個(gè)深圳漁民圍海養(yǎng)基尾蝦的灘涂，隨著填海面積的擴(kuò)大，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的興起，后海灣區(qū)灘涂上漁民養(yǎng)殖的腥味和咸味早已被淹沒(méi)，取而代之的是一座座號(hào)稱(chēng)擁有海景資源的豪宅。

    在投資者和開(kāi)發(fā)商眼中，支撐后海灣區(qū)高房?jī)r(jià)和巨大升值潛力的是金融中心區(qū)的規(guī)劃，但幾年過(guò)去了，該計(jì)劃并未落地，區(qū)內(nèi)道路和商業(yè)配套設(shè)施也并未建立起來(lái)。

    而開(kāi)發(fā)商售樓宣傳的海景資源也并沒(méi)有出現(xiàn)。記者在后海灣片區(qū)看到，高檔樓盤(pán)相隔不過(guò)數(shù)十米，并不是低密度住宅區(qū)。帶記者去看房的中介也坦言：“這里房子一旦修上來(lái)，就會(huì)被遮住，真正的海景并不存在。”

    盡管如此，附著在后海片區(qū)的各種規(guī)劃概念和炒作，加深了投資者對(duì)這片區(qū)域房?jī)r(jià)的升值預(yù)期。

    對(duì)于虛高的房?jī)r(jià)，深圳都會(huì)研究院院長(zhǎng)高海燕也坦承：“近幾年，深圳房?jī)r(jià)上漲存在非理性因素，后海也是其中的區(qū)域之一。”但他否認(rèn)后海區(qū)域存在價(jià)值泡沫。

    他認(rèn)為，后海片區(qū)是深圳規(guī)劃中的雙金融中心之一，在未來(lái)幾年房?jī)r(jià)仍然存在推高的基礎(chǔ)?！胺?jī)r(jià)預(yù)期兌現(xiàn)需要一個(gè)過(guò)程。”

    事實(shí)上，后海灣片區(qū)的房?jī)r(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上，這已經(jīng)過(guò)多消耗和透支了未來(lái)的升值潛力。最明顯的比較就是房?jī)r(jià)與周邊樓盤(pán)相比高了近一倍，據(jù)記者調(diào)查，與后海灣片區(qū)相鄰的海悅?cè)A庭、花半里、四海公寓目前的二手房均價(jià)不到3萬(wàn)元。

    除此之外，后海虛高的房?jī)r(jià)摻雜了太多的投資因素，據(jù)港置地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)王先生稱(chēng)，后海片區(qū)投資客占了60%以上，真正自住客比較少。據(jù)記者調(diào)查，即便是入住率最高的寶能太古城的入住率也只有約40%，其他樓盤(pán)的入住率不到20%。

    “這里商業(yè)配套實(shí)施還沒(méi)有起來(lái)，生活不太方便，入住很少。”王先生稱(chēng)。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年深圳銷(xiāo)售豪宅1615套，而2010年僅有836套，同比減少，48.22%。而在成交面積方面，2009年共成交402261平方米，2010年共成交175465平方米，同比減少56.91%。

    除此之外，從豪宅銷(xiāo)售在商品住宅中的占比來(lái)看，2009年深圳豪宅占整個(gè)商品住宅銷(xiāo)售面積的60.16%，而2010年減少為48.12%。顯然，隨著住宅市場(chǎng)的分化，深圳豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售正逐漸下降。

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