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每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，溫州市中梁國賓1號三期（審批定名為南濱錦園）樣板房將于11月17日開放，售樓處銷售人員稱如果在11月17日前登記并成功購房，可享20%超低首付。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，溫州第一套購房首付一般要求三成，第二套首付要求達(dá)到六成，該項(xiàng)目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞稱，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)的行為還與我國目前實(shí)施的 《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。

國內(nèi)一房地產(chǎn)營銷策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購房門檻，減輕了購房者的資金負(fù)擔(dān)，但實(shí)際可以讓開發(fā)商盡快套現(xiàn)，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開發(fā)商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對購房者來說也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二成首付購房重出江湖

根據(jù)溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)位于溫州甌海區(qū)南白象街道的中梁國賓1號為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當(dāng)?shù)孛襟w《溫州都市報(bào)》推廣宣傳顯示，該樓盤將于11月25日開盤，開發(fā)商為溫州市中梁華成置業(yè)有限公司。

中梁國賓1號售樓處有關(guān)銷售人員11月5日介紹稱，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，可享20%超低首付。據(jù)介紹，洋房的戶型面積為180平方米～280平方米，并帶有泳池等配套設(shè)施，總售價(jià)在600萬～700萬元左右。

銷售人員稱，樣板房即將開放，可以去售樓現(xiàn)場領(lǐng)取邀請函，除首付20%外，即日起登記并成功認(rèn)購贈價(jià)值30萬車位。對于目前所推出的購房首付款只需付20%等具體情況須購房者到現(xiàn)場面議。

溫州市當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)業(yè)從業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹稱，目前，在溫州首套購房一般都要支付總售價(jià)的三成，第二套則要達(dá)到六成，該項(xiàng)目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對該項(xiàng)目首付只需要二成，售樓處銷售人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)稱，購房者只要在11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，確實(shí)可享20%超低首付，開發(fā)商只要收到總房款的二成即可，其余銀行按揭部分則由銀行最終確定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查詢溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)獲悉，截至昨日（11月7日）17時(shí)，中梁國賓1號（南濱錦園）一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價(jià)格在3萬元/平方米左右；二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現(xiàn)玄機(jī)

其實(shí)，溫州樓市在出現(xiàn)二成首付降低購房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一些城市卻出現(xiàn)了房貸收緊的消息。

接觸房產(chǎn)官司較多的北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，眼下房地產(chǎn)調(diào)控仍未現(xiàn)放松跡象，在北京，一些樓盤首套房貸不僅沒有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當(dāng)?shù)孛襟w《青年時(shí)報(bào)》11月6日報(bào)道稱，杭州首套房貸利率優(yōu)惠全面收緊。同時(shí)有公開消息顯示，目前，已經(jīng)有包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個(gè)城市開始上調(diào)首套房貸款利率。

在溫州樓市，類似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購房付款模式主要出現(xiàn)在樓市特殊期，公開資料顯示，2006年上半年，溫州樓市轉(zhuǎn)暖，市場上也出現(xiàn)個(gè)人房貸悄悄松綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時(shí)經(jīng)濟(jì)同樣面臨嚴(yán)峻形勢，溫州市試圖通過采取若干措施來刺激房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，對購房者來說，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開發(fā)商的攬客噱頭，是否真正降低首付標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步認(rèn)定。

邢俊霞稱，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)還與我國目前實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。根據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》對于貸款對象和條件則要求，不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30%作為購房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款；

然而，國內(nèi)一房地產(chǎn)營銷策劃資深人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露稱，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購房門檻，減輕了購房者的資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)際上還可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的盡快套現(xiàn)。

據(jù)該人士解釋稱，一些樓盤公開銷售時(shí)對房屋價(jià)格先進(jìn)行一定提升后，再對首付進(jìn)行“減免”。比如一套原價(jià)在100萬元的房源，按照慣例，首付30萬元，銀行按揭70萬元，眼下房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn) “跳水降價(jià)”，在操作中，開發(fā)商則保持原價(jià)不變，首付由開發(fā)商說了算，可以操作的就在首付，比如開發(fā)商實(shí)現(xiàn)存10萬元抵30萬元，這樣下來，房屋實(shí)際總價(jià)確實(shí)降了，購房者愿意接受，同時(shí)開發(fā)商可以開出收到30萬元的首付款的收據(jù)，銀行根據(jù)開發(fā)商收據(jù)放出來的依然是70萬元的按揭，但這部分按揭進(jìn)入的是開發(fā)商的賬號，緩解了開發(fā)商的資金壓力。

有律師表示，根據(jù)上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價(jià)格為100萬元，而另外則是真實(shí)的成交價(jià)格，只有80萬元，但從銀行貸出了70萬元，實(shí)際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時(shí)對購房者也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到信譽(yù)不好的開發(fā)商，開發(fā)商最后可能要求購房者按照名義上的合同進(jìn)行履行。

11月6日，中梁國賓1號上述銷售人員未對銀行最后是否愿意同意二成首付的付款方式予以置評，當(dāng)記者試圖提出進(jìn)一步采訪公司負(fù)責(zé)人時(shí)，售樓處以公司負(fù)責(zé)人不在售樓處，不便聯(lián)系為由拒絕了記者的要求。

溫州房價(jià)領(lǐng)跌全國

與中梁國賓1號降低首付標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)則是溫州房價(jià)的大幅“跳水”，最大跌幅超過50%。

如位于溫州鹿城區(qū)的中瑞公園大地，公開信息顯示，目前在售均價(jià)為23500元/平方米起，而在當(dāng)初開盤時(shí)則高出不少，記者以購房者咨詢售樓處銷售信息獲悉，目前在售價(jià)格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場網(wǎng)顯示，當(dāng)初開盤時(shí)該樓盤消息均價(jià)為60000元左右，降幅達(dá)到了50%。

此外，還有豪宅賣出了住宅價(jià)，當(dāng)年的“樓王”置信原墅，最初定價(jià)高達(dá)8萬多元/平方米，現(xiàn)在開盤最低價(jià)賣到3萬元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤售價(jià)也遭到腰斬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，2009年香緹半島開盤價(jià)為2.5萬元/平方米。開盤5個(gè)月后，二期的價(jià)格漲至3.8萬元/平方米；2010年時(shí)該樓盤的最高售價(jià)高達(dá)8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當(dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

浙江省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房價(jià)從前幾年的 “領(lǐng)漲”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房價(jià)格環(huán)比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環(huán)比下降0.3%和0.2%，環(huán)比跌幅分別居第5位和并列第6位，杭州則上漲0.3%。其實(shí)，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領(lǐng)先全國。據(jù)溫州住建委網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，截至11月5日19時(shí)，溫州全市庫存公開發(fā)售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交數(shù)據(jù)，倘若按此計(jì)算，單消化這部分房源就需要超過16個(gè)月。

浙江省統(tǒng)計(jì)局最新公布的三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)顯示，雖然受近期房價(jià)持續(xù)反彈和剛性需求持續(xù)擴(kuò)大影響，三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)為100.6，同比下降8.8點(diǎn)，環(huán)比上升0.2點(diǎn)，但繼續(xù)運(yùn)行于“微景氣”區(qū)間。

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