每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京

在涉農(nóng)貸款中，抵（質(zhì)）押物的缺乏一直是個難題。囿于相關(guān)政策和法律的限制，農(nóng)民手中最值錢的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地和農(nóng)房卻很難盤活變現(xiàn)。

不過，銀監(jiān)會辦公廳在近日下發(fā)的《關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》中明確表示，支持在法律關(guān)系明確地區(qū)探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地、農(nóng)房等抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，早在2010年“一行三會”就發(fā)出指導(dǎo)意見，探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，可時至今日未見太大突破。比較典型的探索是東莞農(nóng)村商業(yè)銀行的宅基貸和重慶農(nóng)商行推出的農(nóng)村居民房屋、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)抵押貸款。

中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授韓復(fù)齡對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，農(nóng)村的土地和房屋抵押貸款，關(guān)鍵是要政策先行。如果周轉(zhuǎn)問題不解決，法律上沒有相關(guān)的配套措施，這樣的政策可能只是一紙空文。

“宅基貸”更依賴擔(dān)保/

根據(jù)銀監(jiān)會要求，2013年商業(yè)銀行要探索擴(kuò)大農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)等借款人可用于擔(dān)保的財產(chǎn)范圍。支持在法律關(guān)系明確地區(qū)探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地、農(nóng)房等抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)。

早在2010年，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會就聯(lián)合發(fā)出指導(dǎo)意見，要求在全國范圍內(nèi)推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新。探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，探索開展相應(yīng)的抵押貸款試點，豐富“三農(nóng)”貸款增信的有效方式和手段。

分析人士認(rèn)為，上述標(biāo)的物的抵押貸款主要阻礙在于評估難、抵押難和變現(xiàn)難。如果這些難題在政策上不解決，銀行在實際操作中難度較大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，東莞農(nóng)村商業(yè)銀行推出的一款名為“宅基貸”的產(chǎn)品，是該行向擁有宅基地房地產(chǎn)權(quán)物業(yè)的業(yè)主發(fā)放的個人綜合經(jīng)營性貸款，最高授信額度可達(dá)1500萬元。該產(chǎn)品雖然名為“宅基貸”，卻并不是利用宅基地抵押貸款，而是通過引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段，向宅基地業(yè)主們放款。

而“宅基貸”的貸款要求是，“借款人或擔(dān)保人擁有一定宅基地房產(chǎn)物業(yè)，無須辦房地產(chǎn)權(quán)證，無須辦理抵押登記，由擔(dān)保公司或銀行認(rèn)可的保證人提供保證即可。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以客戶的身份向東莞農(nóng)村商業(yè)銀行咨詢，該行一名客戶經(jīng)理表示：“我行主要是和擔(dān)保公司合作來做，如果不是擔(dān)保公司而是一般的企業(yè)擔(dān)保，最多能貸150萬～200萬元。房子不用抵押給我們，一旦貸款還不上了，我們也是找擔(dān)保公司，宅基地抵押是你們和擔(dān)保公司的事。”也就是說，在上述業(yè)務(wù)中，銀行風(fēng)控考慮的最重要因素是擔(dān)保方面。

據(jù)上述客戶經(jīng)理介紹，“宅基貸”的成本是銀行貸款利率加擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)用，即使除掉政府的補(bǔ)貼，最終的成本也在月息是7~8厘，年利率就是8.4%到9.6%。這對于一般農(nóng)戶來說，貸款成本有些偏高。

重慶已推“三權(quán)”抵押貸款/

中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授韓復(fù)齡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，需要政策先行。如果法律上沒有相關(guān)的配套措施，一切可能只是一紙空文。因為宅基地的轉(zhuǎn)讓范圍太窄，只限于本村居民。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押又存在單戶農(nóng)民土地少，農(nóng)村種地不賺錢的問題。

據(jù)了解，作為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，重慶建立了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度。在確?；巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變的前提下，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

在政策先行的前提下，目前重慶農(nóng)商行已推出了以農(nóng)村居民房屋、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)為抵押物的“三權(quán)”抵押貸款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，重慶農(nóng)商行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款要求借款人自有資金投入比例不得低于借款項目所需資金的50%。另外，還需要抵押物所在發(fā)包方同意。

而農(nóng)村居民房屋抵押貸款，期限最長5年，可根據(jù)借款人生產(chǎn)經(jīng)營活動、項目現(xiàn)金流和評級授信情況，最高達(dá)房屋評估價值的60%。另外，還要求抵押物所在村（居）委員會出具同意土地使用權(quán)隨房屋一并抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時同意處置、轉(zhuǎn)讓的承諾或決議。

據(jù)悉，當(dāng)?shù)卣€專門發(fā)文，對于“三權(quán)”抵押融資的抵押、登記、轉(zhuǎn)讓和處置等進(jìn)行規(guī)范。以重慶市墊江縣為例，該縣積極做好有關(guān)配套機(jī)制建設(shè)。例如，加快推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋、林權(quán)的確權(quán)登記頒證工作。

另外，該縣還依托市、縣兩級財政出資設(shè)立的全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償專項資金，對經(jīng)辦銀行因發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款而產(chǎn)生的損失進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償比例為35%，其中市級承擔(dān)20%、縣級承擔(dān)15%。

重慶銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年12月末，重慶四家主要涉農(nóng)銀行（重慶農(nóng)商行、農(nóng)行、農(nóng)發(fā)行、郵儲銀行）的 “三權(quán)”抵押貸款余額為57.07億元，其中林權(quán)抵押貸款為36.54億元，農(nóng)房抵押貸款為18.94億元，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸款為1.59億元。