每經記者 胡健 發(fā)自北京

關于新一輪房地產調控的所有猜測和判斷都在今天（3月1日）晚些時候得以明晰。

在本屆政府即將換屆之際，又一記重拳砸向樓市，其中關于二套房的政策無疑是政策著墨最重之處。

3月1日傍晚，中國政府網發(fā)布《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，其中共涉及六個方面，內容是上月公布的新國五條的補充和完善，也是業(yè)界此前一直猜測的新國五條細則。

鏈家市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，本次政策是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強市場監(jiān)管和預期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。

她表示，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強。對于北京等前期房價上漲較快的一線城市，市場反轉可能會表現(xiàn)的更為明顯。

畫出地方樓市調控時間表及路線圖

按照通知要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，新國五條細則中“限價”和“限購”標準更加嚴格。

中國房地產學會副會長陳國強表示，這是對此前很多地方做法的一種糾偏，商品房價格控制目標顯然對市場更有參考價值，原來地方政府存在模糊界限、達到表面效果的嫌疑。

此前，住建部相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，各地的房地產控制目標必須是一個具體的目標或者比照性指標，例如房價增幅控制在5%之內或者房價增速不高于GDP增速等。

約談和問責也再出“江湖”，細則中明確，國務院有關部門要加強對省級人民政府穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

關于限購也有了新的表述：限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房。

胡景暉說，“限購”區(qū)域覆蓋全市行政區(qū)范圍，限購包含所有新建商品住房與二手住房，近30個城市的限購政策將由此而發(fā)生改變。此前一些城市的限購中，范圍只局限在主城區(qū)或者城市幾環(huán)之內。

對購房者的要求也有所提高，對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。

這或許意味著此前很多城市利用補繳社保證明來獲得購房資格的方式已經被堵死。

關于限購城市范圍擴大，國務院仍然沒有點名，但再次強調：住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。

二手房政策成“重災區(qū)”

此前包括本報在內的多家媒體都預計，二套房貸款政策及二手房交易政策將成為本輪調控的“重災區(qū)”，而且會出臺真正實實在在的措施，這已經被細則所證實。

細則稱，稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

張旭說，目前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。統(tǒng)一成差額20%的后，將會明顯增大交易成本。

據(jù)中原地產測算，以一套目前總價200萬普通二手房計算，（非5年內唯一住房）之前個稅為2萬，而房主原購房值50萬，新政后按照差額的20%計算，也就是30萬。個稅增加28萬。相當于房屋總價的14%。

胡景暉還認為，對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

此外，細則還要求，總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，包括武漢、南昌在內的多個城市都已經具備這一能力，存量房交易計稅價格將相比以往有較大幅度提高，而且“陰陽合同”現(xiàn)象也將得到較大程度遏制。

在監(jiān)管方面，細則稱，要嚴肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發(fā)企業(yè)整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節(jié)嚴重的，要追究當事人的法律責任。

而在二套房的貸款政策上，細則表述為，嚴格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，要及時制止、糾正。

最關鍵的是，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)當?shù)爻鞘腥嗣裾陆ㄉ唐纷》績r格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，原來人民銀行當?shù)胤种C構也具有這樣的權限，從這個角度來看，北京等熱點城市和房價上漲過快城市無疑會執(zhí)行此項政策。

之前就有說法稱，二套房首付比例將從目前的六成上調至七成，而利率也將由1.1倍上調至1.3倍的說法。

張大偉說，這一條對市場的影響不會太大，目前市場價格上漲過快的主要體現(xiàn)在一二線城市，而在一二線城市中二套房購房者的支付能力都比較強。但對市場的威懾影響依然比較大。

政策威懾力巨大

胡景暉分析說，該政策僅在原則上界定了調控的方向，具體落實還有待各部委及地方政府細則。

但從國務院給出的時間表來看，各地細則基本上將在3月陸續(xù)出臺。張大偉認為，本次調控雖然需要各地細則出臺，但從目前的市場變化來看，肯定會有非常大的影響。可以說是調控力度僅次于2011年的限購疊加限貸調控。而且本次調控政策全面落實調控時間，明確各地執(zhí)行時間。將對市場起到非常明顯的作用。

事實上，除給出明確時間表和操作路徑的內容外，細則中很多措辭也異常嚴厲，例如，加強房地產企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，有關部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。

具體來說，國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。

北京某房地產國企人士告訴《每日經濟新聞》記者，這會重新使得剛剛松一口氣的地產企業(yè)再次緊張起來，從拿地到經營的每一個環(huán)節(jié)都會將毛孔豎立起來，如果哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)，很可能對企業(yè)而言就是滅頂之災。

陳國強還特別提醒說，市場有形之手進行的調控也更加強調差異化，賦予地方政府更大的自由度，市場無形之手也會進行調整，行業(yè)和企業(yè)會隨之進行自我調整和修復。

正如其所言，本次調控仍分輕重，張大偉就認為，限購統(tǒng)一這一政策就對市場影響不大，目前限購城市雖有部分城市劃分區(qū)域限購，但都屬于二線城市中經濟相對較差城市，即使全面鋪開，對全國市場影響不大。

但關于二手房稅收的調整可能會重創(chuàng)市場，胡景暉說，一二線城市住房買賣之間價格差距較大，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期，而房價上漲過快的區(qū)域將尤其明顯。

而隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。

張旭也稱，整體來看，新一輪調控將促使購房者預期出現(xiàn)明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉可能會表現(xiàn)的更為明顯。

“從新國五條細則來看，預期調控非常重要，預計調控影響將對市場形成‘預期-成交量-房價’的線性影響。”陳國強說道。