每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

王石日前在公開場合表示，由于不少萬科的客戶將移民海外，其中30%選擇北美作為目的地，因此萬科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美。

“如果沒有充裕的資金和開發(fā)模式、沒有更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色等，那么，房企布局海外有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然比國外具有投資價(jià)值。

房企出海仍在“試水”階段

萬科今年2月與鐵獅門房地產(chǎn)公司（TishmanSpeyerProperties）宣布成立合資公司，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊（201FolsomStreet）的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目是萬科在北美市場的首次投資。

萬科方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司進(jìn)行國際化業(yè)務(wù)嘗試的目的，主要在于獲得實(shí)地認(rèn)識(shí)和理解海外成熟市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平。萬科表示，公司不僅僅是從投資的角度來看待美國市場，還希望能夠?qū)W習(xí)美國這個(gè)成熟市場的開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)。

截至目前，已有碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科等十余家大型房企在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，國內(nèi)龍頭房企頻繁投資海外房產(chǎn)的目的，不僅僅是為了學(xué)習(xí)。一位熟悉海外房產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，房企出海，仍處于“試水”階段，目前來看暫沒有成功的案例。

張宏偉分析，中國房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資。“進(jìn)一步講，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化；從投資項(xiàng)目來看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國內(nèi)客戶投資。”

國內(nèi)比海外更具投資價(jià)值

上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似于萬科這樣的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀角度看，國外房地產(chǎn)市場也不平靜。作為市場化程度較高的美國市場，風(fēng)險(xiǎn)傳播途徑將更復(fù)雜，并能顯著影響相應(yīng)的海外項(xiàng)目。而從微觀角度看，國內(nèi)大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長痕跡。這種模式，在國外如沒有較好的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)把控能力，則完全可能拖累其相應(yīng)項(xiàng)目。

開發(fā)模式的差異化，也是房企出海的門檻。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，國內(nèi)開發(fā)商出國首先面臨的是拿地困境，國外土地是私有的，開發(fā)商拿地的方式和國內(nèi)完全不一樣，并且難度不小，有的甚至還要征得該地塊周邊幾公里范圍內(nèi)人群的同意。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，在國外市場化因素大于行政化因素的背景下，國外開發(fā)更注重在制度大框架下走市場操作流程。二是相比國內(nèi)“重資產(chǎn)”模式，國外“輕資產(chǎn)”模式更為成熟。

此外，海外房產(chǎn)“購買力”也是制約房企出海的瓶頸。張宏偉認(rèn)為，在中國城市化進(jìn)程尚未完成的市場背景下，中國的房地產(chǎn)市場仍然會(huì)有至少10~20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直受到調(diào)控的影響，但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然比國外具有投資價(jià)值。