每經(jīng)實習記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

深圳前海土地動向一直備受關(guān)注。近日，在前海擁有38萬平米自主土地儲備的深圳國際股份有限公司董事會主席高雷公開表示，希望今年年底前能完成前海土地權(quán)益確認，并期望這些土地的平均容積率水平可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建。

中集集團、招商地產(chǎn)、深圳國際（00152,HK）因歷史原因在0坐擁前海近三成土地，也因此被封為前海三大“地主”，與另外兩家的含糊其辭相比，深圳國際此次公布計劃顯得非常積極，也成為三大“地主”中第一家明確表示在前海擁有土地，并會在今年進行土地確權(quán)的公司。

但據(jù)有關(guān)人士透露，深圳國際與前海的接洽并不順利，在土地變更后企業(yè)該補交多少地價方面存在分歧，另外，深圳國際也還需遞交前海前海土地開發(fā)的整體方案。

國家發(fā)改委顧問、深圳大學當代金融研究所所長國世平向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，深圳市政府為防止前海淪為房地產(chǎn)項目，規(guī)劃非常嚴格，深圳國際想在前海搞配套酒店公寓，成功概率不高。

深圳國際：年內(nèi)欲完成前海土地權(quán)益確認

高雷表示，公司在前海整體可使用的土地面積約有50萬平方米，其中自有土地面積達38萬平方米，目前用途為倉儲和物流，希望內(nèi)能能完成其土地權(quán)益的確認。

據(jù)悉，深圳國際土地位于前海劃分的22個單元中的19、20單元，其中19單元已被官方初步列入首批建設(shè)名單之列。

公開資料顯示，深圳國際前海用地將用于“南中國”物流聚集區(qū)、高端奢侈品展銷中心，以及酒店、高檔公寓等生活配套基建等三個大類。

深圳國際公共關(guān)系顧問裴琳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，以后那片土地主要還是做物流園，酒店和公寓只是配套。現(xiàn)正就土地用途改變及土地權(quán)益與市國土委、前海管理局進行協(xié)商。目前公司前海土地的性質(zhì)仍為工業(yè)用地，并沒有完成轉(zhuǎn)變。

高雷表示，協(xié)商后公司希望土地的使用性質(zhì)相應(yīng)改變,原來使用的建筑面積適當增加,并達到經(jīng)濟上適當?shù)难a償和滿足公司經(jīng)濟的發(fā)展。

由于深圳國際的主營業(yè)務(wù)是從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與經(jīng)營，并提供相應(yīng)的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗并不多，目前深圳國際正在尋求合作伙伴，并已向日本森大廈集團、深圳市屬房地產(chǎn)企業(yè)、香港著名地產(chǎn)公司取經(jīng)。

專家：無產(chǎn)業(yè)支持，政府或收回土地

事實上，能否今年內(nèi)完成對土地的權(quán)益確認還存在諸多障礙。

國世平對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，前海瞄準高端金融服務(wù)業(yè)，物流園并不受親睞，“至少要高端、跨國物流才考慮，否則政府會傾向于用置換、補償?shù)姆椒ㄊ栈赝恋?rdquo;。

前海管理局新聞發(fā)言人王錦俠也向記者表示，目前正在進行的前海土地整備中，與企業(yè)協(xié)商出讓土地使用權(quán)的確是其中一部分。

此前，曾有媒體爆出前海方面對中集集團前海土地整治的具體建議：一是政府收回土地，原則上采取貨幣補償；二是采取傳統(tǒng)的有償收購或土地置換的方式；三是允許現(xiàn)有業(yè)主在滿足條件的前提下變更土地用途，按規(guī)劃自行開發(fā)建設(shè)。

國世平還表示，前海房價炒熱，對于其中企業(yè)的發(fā)展和金融服務(wù)業(yè)的功能區(qū)建設(shè)都有害無益，“政府最怕前海變成房地產(chǎn)項目”，因此想把前海區(qū)域內(nèi)的土地能做成酒店、高端公寓，現(xiàn)階段“基本不可能”。

前海概念助股價半年漲近三成

其實，深圳國際在2012年半年報中已經(jīng)提及前海土地，“集團全資擁有的西部物流園園區(qū)的土地已納入深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的范圍……隨著前海片區(qū)的重新規(guī)劃，本集團將加強與政府相關(guān)部門的溝通，在土地功能轉(zhuǎn)變過程中，盡可能多獲取土地權(quán)益；并通過對現(xiàn)有物流業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型和提升，為本集團所持的土地創(chuàng)造更高的經(jīng)濟價值。”

今年初深圳國際前海土地消息曝光后，包括申銀萬國、花旗、渣打等多家券商已對公司發(fā)表唱多的研究報告。

申銀萬國報告指出，若公司前海土地性質(zhì)改變，將提升公司價值約60%。花旗研究報告稱，預(yù)測公司前海土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地后容積率為3倍，估值將達到562.5億。

渣打則預(yù)計，前海概念會成為深圳國際股價上漲的催化劑，公司前海擁地基本預(yù)期將于2016年始帶來盈利貢獻，轉(zhuǎn)變用途后容積率4倍，資產(chǎn)凈值122億元。

截至昨日收盤，受前海概念影響，深圳國際股票上漲至1.030港幣/股，今年以來，漲幅近三成。