編者按：雖是遠水，也要救近火。A股暫停房企融資長達兩年有余，加上海外發(fā)債的成本優(yōu)勢，致使房企對出海融資趨之若鶩。

今年上半年，內(nèi)地房企資金需求量加大，海外融資額激增。然而細算下來，這種做法畢竟舍近求遠，實際上并沒有為房企降低多少融資成本。

隨著去年美國QE3、日本量化寬松政策的推出，海外市場迎來超低利率環(huán)境，渴求資金的中國房地產(chǎn)市場成為海外資金的投資標的。

上半年，房企境外融資迎來了兩次“窗口期”，再融資出現(xiàn)井噴。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數(shù)字已經(jīng)超過去年上市房企海外融資總額（約700億元）。

從上半年看來，出現(xiàn)過兩次融資“窗口期”。僅1月份就有17家上市房企通過海外融資渠道募集了約合420億元資金。隨著房企首季度業(yè)績爆發(fā)性增長，到今年3月底，年內(nèi)第二個“窗口期”接踵而至，3月27日，萬科首次發(fā)行海外債券，通過萬科（香港）發(fā)行8億美元5年期定息債券；同日，綠城中國宣布增發(fā)2018年到期優(yōu)先票據(jù)所得的凈額款項約3.09億美元，息率8.5%；而3月28日，融創(chuàng)中國繼年初配股20億港元后二度融資，發(fā)行5年期高收益美元債券，票息為9.375%，發(fā)行規(guī)模5億美元。

截至6月底，房企海外融資總額度已經(jīng)上躥至約900億元。這其中既有萬科、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等標桿房企，也不乏佳兆業(yè)、新城控股、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)等中型房企。

房企青睞海外融資，表面看似風光，其實過程并沒有那么簡單。在記者采訪的多位房企人士眼里，海外融資并非最優(yōu)選擇。“簡單而言，房企在海外發(fā)債有兩方面阻礙，首先便是資方審查嚴格，并不是所有房企都能融得到資，而其二便是融資成本并不是想象得那么低。”一位在港上市的房企財務(wù)總監(jiān)坦言。

事實上，站在房企的角度，從國內(nèi)獲取資金才是最佳途徑。正如碧桂園一位高層人士所言：“如果情況允許，誰還愿意遠水救近火？”

海外發(fā)債流程復雜

“對于希望打通海外融資渠道，但眼下資金實力并不雄厚的房企而言，在海外買殼與實現(xiàn)再融資之間有著復雜的審核程序，需要經(jīng)歷漫長的等待。”新城控股副總裁歐陽捷告訴記者。

然而，即便是已經(jīng)IPO成功的房企，仍然需要復雜的審批程序。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖告訴記者，根據(jù)海外資本市場的經(jīng)驗，房企要到境外融資一般須具備4個條件。

他分析稱，首先融資房企在海外須擁有實體，這要求進行融資的企業(yè)必須要是在海外注冊，其名下?lián)碛袑嶋H在運營的資產(chǎn)。

“其次，資產(chǎn)狀況要健康，負債率不能太高。”黃立沖稱。他坦言，海外市場評級體系相對完備，融資方的債務(wù)比例和風險狀況直接決定了融資的成本。據(jù)悉，萬科今年3月，通過其在香港的子公司首次發(fā)美元債8億美元，年利率僅為2.75%。萬科能夠低息貸款，在很大程度上就是由于萬科的負債率一直較低，現(xiàn)金儲備豐厚，公司經(jīng)營風險小。

據(jù)黃立沖透露，海外出資方除了對融資房企自身資產(chǎn)狀況有要求外，房企還須要有便于質(zhì)押抵押、可快速變現(xiàn)的股份。而事實上，房企最核心的資產(chǎn)就是土地和項目，這也是房企在國內(nèi)進行融資最重要的抵押物。然而，這兩種資產(chǎn)都無法直接轉(zhuǎn)移到國外。因此，多數(shù)出資方只能對房企實際控制人的持股比例做出相應(yīng)要求。

除此之外，房企要想在海外成功發(fā)債，還要有可使用的結(jié)匯額度。眾所周知，目前國內(nèi)對企業(yè)和個人結(jié)匯的管理相當嚴格。“在海外融到了資金，還要通過結(jié)匯才能用于國內(nèi)項目的建設(shè)，這就要求房企必須擁有相應(yīng)的結(jié)匯額度，才能拿到國內(nèi)使用。”黃立沖稱。

2012年以來，全球資本市場出現(xiàn)了超低利率環(huán)境，擁有海外上市平臺的房企更傾向于海外融資，而發(fā)債是主要途徑之一，這其中既有美元債、港元債，也有點心債。鑒于發(fā)債過程并不容易，相比過去以發(fā)債為主體的融資途徑而言，今年已經(jīng)有所變化。

進入2013年以來，多家房企開始嘗試股權(quán)性質(zhì)的融資。今年1月13日，雅居樂發(fā)布公告表示發(fā)行7億美元的次級永久資本證券；1月16日，恒大地產(chǎn)以6.5%的港股折價配股融資45億美元。

一位港股券商人士告訴記者，房企進行股權(quán)性質(zhì)融資等于增加了公司的股東權(quán)益，實際上等于降低了公司的負債率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是為了履行承諾，調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負債率。

隱形成本不低

正如黃立沖所言，海外資金如果要將資金用于國內(nèi)拿地或者項目運營，則需要通過結(jié)匯。鮮為人知的是，在這一過程中，有一部分“隱形成本”便會顯露出來。

表面上看，海外發(fā)債成本優(yōu)勢突出，在港上市房企的海外融資成本與內(nèi)地房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比相對較低。國內(nèi)銀行貸款利率普遍在8%以上，信托或基金方式融資利率甚至高達12%，而一般海外發(fā)債成本在5%左右，萬科4月發(fā)行的美元債年率更是低至2.75%。

但是，細觀房企海外融資進入國內(nèi)的過程，會發(fā)現(xiàn)事實并非那么簡單。業(yè)內(nèi)人士介紹，在港上市房企在內(nèi)地購置一塊土地之后，首先要申請項目公司立項，由當?shù)叵嚓P(guān)部門以及外匯管理部門批準注冊為外商投資企業(yè)，之后才能進行注資。房企需要用自有資金支付第一筆資本金，之后才能申請外匯資本金注入。

不過，申請的注冊資本金未必能獲得外匯管理部門批準，相關(guān)部門需要根據(jù)資金規(guī)模進行考量，獲批的額度有可能小于房企申請的規(guī)模。在這些申請都獲批之后，房企才能進行注資，外匯才能從香港銀行匯至內(nèi)地銀行。

據(jù)記者了解，當海外募集到的資金匯入房企的外匯資本金賬戶之后，結(jié)匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設(shè)過程中，這些外匯需要多次結(jié)匯，每次結(jié)匯都要根據(jù)相關(guān)合同、材料、發(fā)票向監(jiān)管部門報批，過程極其繁瑣。“外匯一般是由房企分批匯入國內(nèi)，畢竟大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情，但整個過程歷時很長。”前述房企財務(wù)人士告訴記者。

正是由于結(jié)匯過程漫長，而國內(nèi)房企如因資金鏈緊張急需用錢時，“外保內(nèi)貸”便成為房企來“快錢”的手法。其實所謂“外保內(nèi)貸”，是指房企將外匯存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔保函，房企因此能夠獲得一筆授信額度。這意味著融資房企不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息，而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。

“正是這些因素綜合在一起，導致海外融資的實際成本提高3個百分點至4個百分點。”前述房企財務(wù)人士坦言。除此之外，在港上市房企每次海外募資還要支付募資額4個百分點左右的發(fā)行費用，這又是海外融資的一筆額外成本。原始融資成本加上這類“隱形成本”，海外融資的實際成本已與國內(nèi)信托、基金相差無幾。

“海外融資過程漫長，最關(guān)鍵是成本不見得低，如果能在國內(nèi)融到資金，誰還會舍近求遠？”前述碧桂園高層人士感慨。

融資成本恐現(xiàn)分化

“海外融資對企業(yè)的運營、財務(wù)相關(guān)指標，如現(xiàn)金流、負債率、凈資產(chǎn)收益率等都有嚴格的要求，一般情況下，指標不滿足要求的房企很難融到資。”新城控股副總裁歐陽捷直言。事實上，房企能否獲得低成本的資金、能否獲得大額資金，不僅與其財務(wù)指標密切相關(guān)，還與房企市場布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地儲備以及房地產(chǎn)行業(yè)宏觀狀況都密切相關(guān)。

細數(shù)年內(nèi)幾筆大額融資，均由標桿房企拿下。融創(chuàng)中國年初成功配股20億港元，而到了7月初，龍湖地產(chǎn)又與13家銀行簽訂76.72億港元俱樂部貸款，刷新年內(nèi)單筆貸款紀錄。而在成本方面，包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的多家標桿房企融資利率均在6%-8%之間，其中萬科（標準普爾公司評級BBB+）發(fā)行8億美元5年期定息債券利率僅為2.75%。

不過，個別內(nèi)房企的海外融資成本依舊居高不下，佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中駿置業(yè)、明發(fā)集團以及中國奧園等房企發(fā)債利率都超過了10.25%，而恒盛地產(chǎn)（標準普爾公司評級B-）發(fā)行的5年期2.5億美元票據(jù)，利率則高達13.25%。

“可以預見的是，優(yōu)質(zhì)房企未來更有機會獲得大額、低成本的融資，因為他們更能夠打動評級機構(gòu)給予高評級。”歐陽捷分析稱。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為，未來房企海外融資的“馬太效應(yīng)”將更為凸顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來海外融資成本上升也將會是大概率事件。黃立沖坦言，即使海外的資金狀況可以保持充裕，但未來出現(xiàn)新的樓市調(diào)控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內(nèi)樓市的研判。中國指數(shù)研究院近期的一份研報也表示，房地產(chǎn)市場回暖速度加快有可能讓政府調(diào)控持續(xù)加碼，大規(guī)模海外資本涌入亦有可能導致資金監(jiān)管部門從嚴控制跨境資金的流入。

實際上，半年來房企的密集發(fā)債已引致穆迪、標普等評級機構(gòu)擔憂這些發(fā)債公司的資金狀況，下調(diào)了相關(guān)公司的評級，而評級下調(diào)必將導致未來融資成本增加。

標普近日發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)市場的變化，可能對低評級房企帶來潛在風險。該報告稱，在其提供評級的38家中國房企中，一半的評級介于“B+”至“CCC”級別，低于行業(yè)的平均風險評估。其中多數(shù)房企較低的評級反映出其“疲弱”或“極弱”的業(yè)務(wù)狀況，以及“很大”或“極大”的財務(wù)風險。而隨低評級而來的，便是從海外債券市場融資也變得更加困難。

目前，已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士擔憂，美國QE3政策逐步退出，海外流動性充裕的局面也將告一段落，海外融資通道或?qū)⑹艿綌D壓，這對視資金為生命的房地產(chǎn)行業(yè)來說，影響非常大。

原文：http://house.hexun.com/2013-07-26/156500964.html