每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之聲甚囂塵上，有人把“農(nóng)用地入市”理解為小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，大錯(cuò)特錯(cuò)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之一是保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)在十八屆三中全會(huì)上得到了確認(rèn)。產(chǎn)權(quán)不僅僅是一紙契約，包含了很多層面，如對(duì)既有合法產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，對(duì)產(chǎn)權(quán)價(jià)值基礎(chǔ)的維護(hù)，對(duì)租賃權(quán)與所有權(quán)的統(tǒng)一保護(hù)。只講小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正維護(hù)了社會(huì)公平，必然失去產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

圍繞小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論，大多圍繞法律、規(guī)劃與利益。

反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房者認(rèn)為，現(xiàn)行《土地管理法》第43條明確規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”也就是，必須從集體土地變成國(guó)有土地后，才能進(jìn)行建設(shè)。土地溢價(jià)由政府主導(dǎo)，由此而來(lái)。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文先生則認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房的要害在于規(guī)劃，“有人說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房不合法是對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實(shí)根源不在這里，根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來(lái)建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制”。

更多的人則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格體系，因此包括地方政府在內(nèi)的很多人不愿意，正因?yàn)槿绱耍‘a(chǎn)權(quán)房更應(yīng)該轉(zhuǎn)正以平抑房?jī)r(jià)、實(shí)現(xiàn)公平。

表面上看來(lái)，很有道理，其實(shí)錯(cuò)漏百出。在所有理論中，沒(méi)有提到對(duì)合法產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，可見(jiàn)對(duì)產(chǎn)權(quán)是多么的漠視，在這樣的理論與實(shí)踐土壤上，也就不可能有真正的公平。

我們應(yīng)該保障公平守法交易所獲得的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買商品房的人支付的高房?jī)r(jià)中，包括土地轉(zhuǎn)性成本、土地級(jí)差地租在內(nèi)的所有的溢價(jià)。購(gòu)房者相信政策不會(huì)輕易改變，相信未來(lái)也會(huì)執(zhí)行同樣的政策，才愿意支付房地產(chǎn)價(jià)格。一旦從根本上改變游戲規(guī)則，原有購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)收益將因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的沖擊大幅縮水。

也許有人會(huì)說(shuō)，北京房?jī)r(jià)上升，購(gòu)買商品房者已經(jīng)得利，所以這些購(gòu)房者該把得利部分吐出來(lái)。把這樣的邏輯推到極致，那么是不是應(yīng)該剝奪多買房的“土豪”們的產(chǎn)權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平？問(wèn)題是，投資者是在法律的框架內(nèi)行事，一不犯法二不違規(guī)，他們的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)受到保護(hù)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房合法化，那些小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者憑空得利，是否合理？

這里牽涉到一個(gè)激勵(lì)機(jī)制的問(wèn)題，正確的激勵(lì)機(jī)制是鼓勵(lì)遵紀(jì)守法地進(jìn)行交易，盈虧自擔(dān)，而不是通過(guò)改變游戲規(guī)則的方式，讓遵紀(jì)守法的老實(shí)人吃虧，而讓投機(jī)者大獲其利。購(gòu)房者不愿意平等入市，投資者不用研究貨幣、存量、稅收等因素，只要投機(jī)買一線城市的小產(chǎn)權(quán)房就能發(fā)大財(cái)。

在小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正傳言的推動(dòng)下，近期，北京周邊多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)暗流洶涌。這顯然是對(duì)既有市場(chǎng)秩序的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

還有一種說(shuō)法是，讓小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者補(bǔ)交土地價(jià)款，再行轉(zhuǎn)正。如果按照當(dāng)年土地市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交價(jià)款，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者無(wú)利可圖，不要說(shuō)購(gòu)房者，就是農(nóng)民，如果雙手一攤，就是不轉(zhuǎn)正，你又奈我何？

面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，如果不及早澄清，局面將日益復(fù)雜。今年開始，國(guó)土部將在邯鄲、昆山等28個(gè)市縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，預(yù)計(jì)于2015年6月試點(diǎn)結(jié)束。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)水到渠成，而農(nóng)村隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，宅基地總量只會(huì)減少不會(huì)增加，不能再給市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的信號(hào)，讓小產(chǎn)權(quán)房的建造者、購(gòu)買者突破底線。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的前提，是不能挑戰(zhàn)合法產(chǎn)權(quán)，不能鼓勵(lì)投機(jī)，做到真正的守法與公平。這也正是法治市場(chǎng)、公平市場(chǎng)的題中應(yīng)有之義。