每經(jīng)編輯 張敬偉    

◎張敬偉

夏天即將來臨，樓市卻傳來陣陣涼意。輿論場也彌漫著“拐點(diǎn)論”、“下跌說”甚至“崩盤論”。中國樓市數(shù)年持續(xù)高溫，歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控。筆者認(rèn)為，看中國樓市，不能光看市場杠桿，也不適用“熱極必冷”的辯證邏輯，而是結(jié)合了樓市背后的多元利益博弈。

參透這一玄機(jī)的，除了像任志強(qiáng)這樣的地產(chǎn)大佬，也有旁觀者清的外國智庫。例如美國智庫-彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)，縱使房價(jià)下跌50%，中國商業(yè)銀行仍可以進(jìn)行相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營。

這家智庫以金融安全來論述中國樓市和銀行信貸的關(guān)系，卻參透了銀行、政府與地產(chǎn)商相互依存的利益關(guān)系。眾所周知，樓市高價(jià)，主要是地價(jià)畸高推升所致，看看多年來雀躍市場的“地王”們，以及每年的“土地財(cái)政”數(shù)據(jù)，即可一窺中國樓市的秘密所在。

開發(fā)商奉獻(xiàn)了土地財(cái)政，供養(yǎng)了商業(yè)銀行，邏輯上似乎如此。但真正的埋單者是投資者，最安全最悲催的是被樓市套牢的“房奴”們。因而，中國樓市的沉浮看似政府、銀行和開發(fā)商在前臺(tái)激情演繹，實(shí)質(zhì)上卻是政府、銀行和購房者的“三國演義”。

地方政府賣地，獲得土地財(cái)政；公眾被拆遷失地，不僅補(bǔ)償掛一漏萬，而且購房還要補(bǔ)差價(jià)；購房人買房，不僅要交給開發(fā)商預(yù)付款，還要貸款月供銀行……因而，開發(fā)商購地款、賣房款來源有二：一是來自銀行，一是來自購房者——而銀行信貸，歸根結(jié)底來自公眾儲(chǔ)蓄。銀行利潤源自存貸利差，開發(fā)商也是用兩只“白手套”分別從銀行借款和購房者收錢。所以，購房者和廣大儲(chǔ)戶構(gòu)成了中國樓市的終極俸養(yǎng)者，政府、銀行與開發(fā)商皆是穩(wěn)賺不賠的利潤“棲居者”。當(dāng)然，有的開發(fā)商胃口太大，也從地下金融管道融資，資金鏈斷跑路，留下斷壁殘?jiān)?，但這種風(fēng)險(xiǎn)在中國樓市尚屬零星現(xiàn)象，且不說由政府和銀行托底，即使政府與銀行不管不問，政府已經(jīng)拿到高企的賣地錢，銀行對(duì)這點(diǎn)損失亦可承受，最起碼還有爛尾樓作為抵押物進(jìn)行二次易主再賺一筆。最終苦了的還是購房者，尤其是那些被套牢的房奴。

中國樓市縱然崩盤也傷及不到銀行，更不會(huì)引發(fā)美歐日市場那樣的金融危機(jī)——根本原因在于中國的購房者以及老百姓，消化和承擔(dān)了本不應(yīng)由自己承擔(dān)的市場代價(jià)，用自己源源不斷的儲(chǔ)蓄和毫不含糊的還貸誠信，給中國商業(yè)銀行固本穩(wěn)基，消解了由樓市傳導(dǎo)過來的風(fēng)險(xiǎn)要素。

這就是中國樓市的玄機(jī)所在，市場杠桿是失效的，利益博弈是失衡的。這也決定了當(dāng)前中國樓市的“寒冷”并不真實(shí)，至多是寒蟬效應(yīng)。但中國樓市必須要回到常態(tài)化的健康軌道上來，從政府到銀行再到開發(fā)商，必須按照市場規(guī)律辦事，承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，而不是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到公眾身上。

（作者為察哈爾學(xué)會(huì)研究員）