每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

(本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”ral-estate-circle）

“我和我老婆現(xiàn)在在上海只有一套房子，我可以把房子只寫(xiě)在我老婆一人名下，然后和我老婆假離婚?，F(xiàn)在這套房子值700萬(wàn)，我讓她把房子1000萬(wàn)賣給我，我首付給她300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬(wàn)，用這700萬(wàn)投資（包括投資到我公司）的利益，剛好可以用來(lái)還貸。如果房?jī)r(jià)大跌，我就不還貸款了讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。銀行不給貸，問(wèn)鏈家貸。”

這樣通過(guò)杠桿套利的段子，已經(jīng)在地產(chǎn)圈內(nèi)流傳甚廣，先不論可行性，就說(shuō)人們對(duì)一線城市房?jī)r(jià)“跳漲”的信心，也一目了然。

但也有人表達(dá)了對(duì)房產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，一旦泡沫被戳破，中國(guó)的樓市也將隨之坍塌。

那么，真的那么容易坍塌嗎？

先看香港會(huì)否重蹈日本覆轍

上個(gè)世紀(jì)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)衰退。如今國(guó)內(nèi)一二線城市樓市的火熱，讓很多投資者看到了機(jī)會(huì)，但也讓人又拿出了日本的例子來(lái)告誡人們冷靜。

但這樣的經(jīng)驗(yàn)是否適用于中國(guó)？我們先拿市場(chǎng)成交量萎縮、地價(jià)暴跌的香港樓市來(lái)說(shuō)。

香港樓市的確在變冷，根據(jù)2015年12月香港地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)，當(dāng)期為285.2，同比上漲2.5%，較上月漲幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下跌2.8%，較上月跌幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。近期來(lái)說(shuō)，香港房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅連續(xù)8個(gè)月收窄，環(huán)比聯(lián)系3個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這些與香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、美聯(lián)儲(chǔ)加息、內(nèi)地經(jīng)濟(jì)下行脫不離關(guān)系。

1993～2015年香港房?jī)r(jià)指數(shù)月度變化（1999＝100）

整體而言，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)私宅成交量出現(xiàn)了一定程度的萎縮，樓市活躍度有所降低。

但香港樓市不會(huì)崩盤(pán)。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)變化密切相關(guān)?？v觀香港過(guò)去25年間的房?jī)r(jià)指數(shù)同比變化與GDP增速，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本吻合。

從最新的漲～跌周期看，2009～2010香港GDP增速6.8％，房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲24.4％，創(chuàng)下近10年的最大增幅；隨后，香港GDP增速回落，房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)也出現(xiàn)回落。

依據(jù)IMF的預(yù)測(cè)，2016、2017年，香港GDP增長(zhǎng)率在2.6～2.8％之間，基本與2015年持平，處于歷史的低位。這意味著香港房?jī)r(jià)指數(shù)同比增速也將在低位運(yùn)行。

從宏觀經(jīng)濟(jì)判斷，香港2016～2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于溫和下行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)不會(huì)再現(xiàn)1997～1998年的暴跌。

一線城市房?jī)r(jià)要跳漲？看看需求吧～

香港沒(méi)有坍塌的可能，房?jī)r(jià)上漲的一線城市呢？

要知道，對(duì)于現(xiàn)在的樓市，有專家認(rèn)為不僅是漲，而是跳漲。有網(wǎng)友則吐槽：出個(gè)差回來(lái)，上海房?jī)r(jià)就漲了30萬(wàn)。

2月21日，上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)某新樓盤(pán)推出的352套房源銷售一空，一天賣了36億元；22日，房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策正式落地，上海各區(qū)房產(chǎn)交易中心人滿為患。而過(guò)去一年，上海以超過(guò)1.4萬(wàn)億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量也創(chuàng)出歷史新高，成交均價(jià)同比上漲18%，而對(duì)于市區(qū)的中高端樓盤(pán)成交均價(jià)同比不乏超過(guò)50%的增加。

真是瘋狂的上海，但瘋狂的又何止上海！北京、深圳也伴隨著土地價(jià)格走高和市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

當(dāng)市場(chǎng)投資經(jīng)歷了一年多的擠壓，支撐當(dāng)前樓市復(fù)蘇的絕大部分動(dòng)力還是來(lái)自真實(shí)需求的時(shí)候，這就表明，這個(gè)市場(chǎng)是有足夠“信心”的，而這個(gè)信心也足以讓中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)輕易崩盤(pán)。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波