每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

(本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

種種跡象表明，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境正處在“虛不受補(bǔ)”的狀態(tài)。

邦爺有一個(gè)上海的小伙伴一直在問(wèn)說(shuō)，現(xiàn)在是不是買房的最好時(shí)機(jī)？

此前，邦爺?shù)幕貜?fù)都是錢夠就買。但現(xiàn)在…邦爺可能要猶豫了。

為什么？原因有三：

第一、央行不會(huì)再放水，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力匱乏

今日15:00左右，在岸人民幣兌美元持續(xù)走高，現(xiàn)報(bào)6.6916元，一小時(shí)上漲約70點(diǎn)。要知道，18日在岸人民幣兌美元跌破了6.7關(guān)口，（中間價(jià)下調(diào)156年10月以來(lái)的最低點(diǎn)，人民幣點(diǎn)至6.6961），度過(guò)了2010果然開(kāi)漲了。

另外，央行共開(kāi)展2270億元MLF操作，目的在于注入流動(dòng)性。MLF等操作可以部分實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充基礎(chǔ)貨幣、引導(dǎo)利率下行的效果。讓人以為央行將持續(xù)貨幣注水。

但7月16日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成在上海某論壇坦言，“現(xiàn)在貨幣政策有一點(diǎn)陷入流動(dòng)性陷阱的現(xiàn)象”。他又進(jìn)一步說(shuō)，這個(gè)陷阱是“企業(yè)的流動(dòng)性陷阱”，并暗示寬松的貨幣政策是否繼續(xù)尚無(wú)定論。

“流動(dòng)性陷阱”是凱恩斯的流動(dòng)偏好理論中的一個(gè)概念，是指當(dāng)利率水平極低時(shí)，人們對(duì)貨幣的需求趨于無(wú)限大，當(dāng)局即使增加貨幣供給，也不能降低利率，也不能增加投資引誘的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

也就是說(shuō)，流動(dòng)性的問(wèn)題是出在企業(yè)身上，而非居民。在投資預(yù)期低迷的情況下，企業(yè)更愿意把錢存在銀行活期用于周轉(zhuǎn)，為什么不是定期？定期利率太低了！企業(yè)拿來(lái)買理財(cái)收益都比定期高很多，還有就是企業(yè)留著這些活期錢作為“支付”。

之前對(duì)于央行“降準(zhǔn)”的猜測(cè)一下子熄了火。在這種情況下，貨幣政策對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)毫無(wú)用處，我們只能寄希望于財(cái)政政策，比如減稅什么的……

只不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)期望的“金九銀十”，想來(lái)也不會(huì)再得到央媽放水的支持。央媽能做的，就是不停的MLF，這不，18日又給出了2270億元來(lái)刺激流動(dòng)性。

第二、收入漲得慢，房貸年限拉長(zhǎng)

根據(jù)數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)居民人均可支配收入11886元，同比名義增長(zhǎng)8.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.5%。值得注意的是，人均可支配收入增長(zhǎng)6.5%，但GDP則增長(zhǎng)了6.7%。

這種情況并不多見(jiàn)。

一般來(lái)說(shuō)，如果央行放水，會(huì)間接導(dǎo)致居民手中的錢增加，在CPI還來(lái)不及反應(yīng)的時(shí)候，人們更愿意用多出來(lái)的錢去投資。

但是，央行不放水，CPI穩(wěn)步在漲，那么居民亟待增長(zhǎng)的收入就面臨一個(gè)攔路虎：

那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)，新老業(yè)態(tài)的更替與要素的重新配置，或許會(huì)增加貨幣政策失效的可能，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增加。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前幾年，房?jī)r(jià)漲勢(shì)很猛。早些年貸款買房的人，在經(jīng)歷前幾年還貸折磨后，早已從房?jī)r(jià)的漲幅、收入的增加中嘗到了甜頭。

比如10年前，以月供2000元還貸20年的代價(jià)買下了一套房，現(xiàn)在，房子價(jià)值翻倍，貸款人收入隨著GDP和CPI而增加，但房貸還是2000元。

而此時(shí)買房的人，雖然有低利率的支撐，但國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)放緩，居民可支配收入隨之下滑，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不振的環(huán)境下，大部分城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，這時(shí)候貸款買房，無(wú)疑在增加家庭還貸的年限，大家承受壓力的時(shí)間，可能從10年增加到20年，甚至更久。

第三、人口拐點(diǎn)來(lái)臨，接盤俠都走了

原本對(duì)人口有虹吸能力的一線城市，目前都出現(xiàn)了人口流失的征兆。

北京：2015年末，北京常住人口比2014年末增加18.9萬(wàn)人，但與2014年相比少增加17.9萬(wàn)人。同時(shí)，北京2015年末城六區(qū)常住人口占全市比重比2010年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

上海：2015年末，上海常住人口總數(shù)比2014年末減少10.41萬(wàn)人。這是新世紀(jì)以來(lái)，上海常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅為0.4%。

廣州：2010年至2014年5年內(nèi)，廣州的常住人口總共僅增長(zhǎng)了30余萬(wàn)人。

數(shù)據(jù)來(lái)自各城市2015國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

但從下面這個(gè)表格可見(jiàn)，北京、上海、深圳都是因?yàn)殡x人口上限越來(lái)越近，官員們都在為控制人口而撓破頭皮。廣州呢，則是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)原因?qū)е氯丝诹魇?，官員們可都是想方設(shè)法地希望快速增加人口呢。

數(shù)據(jù)來(lái)自各城市2015國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

只是，北京核心區(qū)域人口減少，上海負(fù)增長(zhǎng)，廣州增速極緩…邦爺想問(wèn)，人都沒(méi)有了，誰(shuí)來(lái)消化庫(kù)存抬高房?jī)r(jià)呢？

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。