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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

據(jù)外媒CNBC報(bào)道，美國(guó)經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics的一項(xiàng)最新研究顯示，深圳已成為全球房?jī)r(jià)第二貴的城市，僅次于加州圣何塞。分析顯示，深圳典型住宅的價(jià)格已達(dá)到80萬美元左右。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，上周深圳新房成交均價(jià)達(dá)到60610萬/平方米，8月份豪宅整體均價(jià)創(chuàng)新高至96765元/平方米。

與房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高相反的是，深圳規(guī)土委新近公布的2016年計(jì)劃供應(yīng)宅地125公頃，較去年減少26.5%，其中城市更新用地77公頃，占比62%。

深圳中原研究中心王飛表示，因?yàn)槌鞘懈鲁杀据^高，周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品定位更為高端化，將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

豪宅拉高成交均價(jià)

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，深圳環(huán)比上漲2.1%，漲幅繼續(xù)收窄，但前期高企的房?jī)r(jià)仍然使深圳房?jī)r(jià)處于令人矚目的高位。外媒CNBC就報(bào)道稱，美國(guó)經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics的一項(xiàng)最新研究顯示，深圳已成為全球房?jī)r(jià)第二貴的城市，僅次于加州圣何塞，其典型住宅的價(jià)格已達(dá)到80萬美元左右。

深圳中原研究中心最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市新房均價(jià)依然穩(wěn)居6字頭，達(dá)到60610元/平方米，處于5月以來的中等偏上的水平。

但是短期成交價(jià)格創(chuàng)新高引發(fā)市場(chǎng)恐慌，數(shù)據(jù)顯示，上周新房日成交均價(jià)兩度突破7萬，成交主力即是動(dòng)輒千萬的豪宅。

中原的數(shù)據(jù)顯示，近期千萬以上的豪宅成交活躍。8月份，千萬豪宅成交275套，在新房中的占比近一成為9.4%，環(huán)比上月上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，新房市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)進(jìn)一步凸顯。同時(shí)，豪宅整體均價(jià)攀升至96765元/平方米。

從8月份一手豪宅成交總價(jià)分布來看，除1000萬以下豪宅占比下降明顯外，其余總價(jià)段豪宅占比均有所上升，其中2000-3000萬之間的高端豪宅占比增幅最大，成為拉高新房均價(jià)的主力。

一名品牌中介的分析師認(rèn)為，與普宅的剛需屬性有所不同，隨著深圳城市產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高凈值人群的進(jìn)入，深圳豪宅市場(chǎng)將迎來成交的波峰。

該分析師也表示，在“面粉“頻頻貴過”面包”的壓力下，開發(fā)商也主動(dòng)選擇提高產(chǎn)品溢價(jià)來收獲利潤(rùn)，因此也應(yīng)該警惕遍地豪宅中“偽豪宅”——價(jià)格豪宅化，產(chǎn)品品質(zhì)依然很剛需。

宅地供應(yīng)同比減少2.6成

房?jī)r(jià)高位盤整的背后是土地市場(chǎng)高燒難退。中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月,深圳成交住宅用地2宗,共計(jì)13.5萬平方米,同比增加186.02%。

同期，住宅用地樓面均價(jià)達(dá)到34122元/平方米,同比上漲幅度高達(dá)643.47%，平均溢價(jià)率為159.79%；住宅地出讓金為223.5億元，同比漲幅達(dá)到驚人的2416.89%。

9月18日，深圳市規(guī)土委印發(fā)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》。計(jì)劃顯示，2016年深圳市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃，其中新增建設(shè)用地200公頃，存量建設(shè)用地1150公頃。這是深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)五年下降。

在住房實(shí)施方面，計(jì)劃供應(yīng)居住用地125公頃，同比減少26.5%。資料顯示，2015年深圳居住用地計(jì)劃供應(yīng)170公頃，實(shí)際供應(yīng)120公頃，居住用地供應(yīng)實(shí)施率70.79%。

計(jì)劃顯示，125公頃居住用地中，通過城市更新改造實(shí)現(xiàn)供應(yīng)77公頃，占比62%。深圳中原研究中心王飛對(duì)此表示，深圳居住用地供應(yīng)減少是長(zhǎng)期性的趨勢(shì)，城市更新占比仍將持續(xù)上升。

“舊改項(xiàng)目成本較高，周期更長(zhǎng)，開發(fā)商產(chǎn)品定位更趨高端化以獲取產(chǎn)品溢價(jià)，這在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。”王飛表示。

雖然住宅用地供應(yīng)再次下滑，但目前深圳庫存去化還處在合理范圍。中指院的數(shù)據(jù)表明，截止8月底,深圳商品住宅可售面積為408.06萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)1.18%,比上年同期相比提高25.11%。 按照近6個(gè)月平均銷售情況，庫存需要13.22個(gè)月消化完畢，較上月延長(zhǎng)2.10個(gè)月。

對(duì)此王飛表示，庫存增長(zhǎng)是近期去化速度下滑所致。中指院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月,深圳商品住宅銷售面積為297.15萬平方米,同比下降32.43%。