12月21日，在由每日經(jīng)濟新聞和成都商報社主辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會上，來自世聯(lián)行、金科集團(tuán)、中天城投、新希望地產(chǎn)、東原地產(chǎn)等企業(yè)的高管，圍繞“城市運營”這一熱門話題，共同探討開發(fā)商的未來。

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地產(chǎn)行業(yè)未來十年會好嗎

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會秘書袁鴻昌：2016年中國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)了一個新高，接近11萬億元，銷售面積超過14億平方米。2013年第一次超過8萬億元，2015年8.7萬億元，后續(xù)是否能延續(xù)？第二，在座的各位開發(fā)商，你們怎么看待這個行業(yè)的未來？是不是這個行業(yè)規(guī)模就越來越大？

金科集團(tuán)董事長蔣思海：第一對中國房地產(chǎn)行業(yè)是看好的，但是區(qū)域差異很大。總的來說，至少在以后房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間會更大，但要有自己的特色。第二要有合適的規(guī)模，這是我大致的想法。

中天城投執(zhí)行總裁張智：從區(qū)域市場的情況來看，我比蔣總預(yù)計的更樂觀，所以我們堅信這個行業(yè)有一個很好的前景。

新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴：我個人對地產(chǎn)行業(yè)未來十年是非常看好的，原因很簡單，從需求端來講，其實長期的需求，城鎮(zhèn)化的過程，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，至少還有空間。從供給側(cè)來講，從產(chǎn)品迭代的角度來看，也會產(chǎn)生大量新增供給。

東原地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心總經(jīng)理陳文：我們今天提到了一個題叫城市運營，這也是這兩天比較熱門的話題，我們叫城市運營商，叫生活服務(wù)商，大家都在有意規(guī)避“開發(fā)”這兩個字。在開發(fā)邏輯下，短期的做法總有走到頭的時代。我們講運營是長期的事，是可以讓這個行業(yè)延續(xù)它的輝煌，對成功的企業(yè)家來講，這個企業(yè)才有百年的基業(yè)。

開發(fā)商如何運營城市

袁鴻昌：如果一講開發(fā)商，我們通常的指標(biāo)是銷售額，土地儲備。我們這里講運營，我不知道在座的各位，講到城市運營的時候，您這兒還有什么新的緯度或者要掌控什么新的資源？在座各位，你們企業(yè)做了哪些準(zhǔn)備呢？

（世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會秘書袁鴻昌）

蔣思海：城市運營商的概念談了很多年了，每一個運營商對這個概念理解是不一樣的。我認(rèn)為，城市運營商是通過對資源要素充分的認(rèn)識以后，通過市場、法律，或者其他一些創(chuàng)新行為，把城市的增值和優(yōu)勢資源發(fā)揮出來，這是城市的運營。作為企業(yè)來講，也是圍繞城市發(fā)展的規(guī)劃和目標(biāo)，通過企業(yè)自身的市場化機制和手段，把開發(fā)的產(chǎn)品，如何有效的融合為城市的一部分。

開發(fā)和城市運營，如果要完全分開，也有一些問題，因為它是一個有序的延續(xù)和補充。我們做城市運營這一塊，第一是開發(fā)房子可能5年時間就沒有了，賣完就走了，但我們?nèi)绾伟芽蛻糇兂捎脩簦赡芫褪且堰@個短短的5年時間的前端，變?yōu)?0年的有效生命周期，現(xiàn)在我們第一加大社區(qū)的綜合服務(wù)，金科下一步是地產(chǎn)+服務(wù)，如果我們把地產(chǎn)的這些客戶變成用戶，在70年的過程中，它能在這個社區(qū)或者城市里面生活，我們就是城市運營商，包括我們現(xiàn)在也提出社區(qū)綜合服務(wù)，我們現(xiàn)在是打造重度的垂直平臺。

（金科集團(tuán)董事長蔣思海）

張智：我理解城市運營商像蔣總所說的，根據(jù)具體的城市區(qū)域的內(nèi)省需求和資源稟賦，發(fā)展商利用自己的資源整合能力和自己的優(yōu)勢，通過市場化的機制，來對一個區(qū)域進(jìn)行更大維度的建設(shè)，比慣常所說的房地產(chǎn)開發(fā)，更大程度的，更深入一些的運營開發(fā)建設(shè)管理，這樣一個過程我認(rèn)為就是城市運營。在做這件事的機構(gòu)，并且為股東帶來回報，這就是城市運營商。

中天城投在區(qū)域市場跟金科有類似的地方，比如說我們經(jīng)過三十多年的實踐，我們形成了良好的教育體系，物業(yè)服務(wù)體系和健康體系，他們除了服務(wù)我們自身的項目自外，我們也為城市提供了這么一些服務(wù)。這些服務(wù)，一方面給企業(yè)帶來了好的口碑，但同時也使我們成為這些區(qū)域城市服務(wù)的提供商，同時從企業(yè)的角度來講，也獲取了利潤，這是一個多贏的局面。

（中天城投執(zhí)行總裁張智）

張明貴：我個人對開發(fā)商要轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)運營商，這個概念我就是不認(rèn)同的。如果說是城市運營商，那么你公司的財報里面的核心收入和核心利潤來源應(yīng)該是以城市運營、資產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)增值為主要組成部分，今天我們看到這么多開發(fā)企業(yè)，有哪一個企業(yè)敢說他的收入是以城市運營為主體的，清一色都是以房地產(chǎn)的銷售為主。

第二個觀點，我們今天所講到的不外乎社區(qū)做得比較好，這些本質(zhì)上都是開發(fā)商在滿足日益增長的需求，為了更好的賣房子，或者把房子賣出更高的價格，這是開發(fā)商的本份，過去沒有那么做的原因是因為需求和經(jīng)濟水平有一定的關(guān)系，我認(rèn)為這是開發(fā)商的本份，我認(rèn)為本質(zhì)上都沒有變。

袁鴻昌：張總，是否您的城市運營還沒有到來？大家還在做開發(fā)的事？

張明貴：我認(rèn)為是這樣的，因為造概念和造噱頭是開發(fā)商最擅長的事，新希望是做產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)，我對運營還有一點的理解，包括新希望集團(tuán)曾經(jīng)在做產(chǎn)城一體，綜合配套，拉高城市密度，其實經(jīng)營的效果也不錯，但是我的感覺不外乎還是在賣房子，只不過配套好了一些而已。

袁鴻昌：陳總也這樣認(rèn)為嗎？

陳文：可能有不一樣的聲音，我有一些不同的感觸。大部分的開發(fā)公司里面都有運營部，我認(rèn)為運營部在一個企業(yè)里面承擔(dān)三個職能：第一是管計劃落地的，對開發(fā)公司來講，原來我們只需要解決，這個項目按照規(guī)劃指標(biāo)合格的建出來就可以了，運營很重要的一點是你不僅要建出來，運營的邏輯背后是要高效高標(biāo)準(zhǔn)的建出來，這也意味著對一個城市的責(zé)任，只有有了城市責(zé)任才有長遠(yuǎn)發(fā)展的能力和愿景。

第二個是解決端口問題，部門和部門之間有很多的借力，是需要運營執(zhí)行的，比如規(guī)劃落地、交通問題、綠化問題等等。在這個端口實現(xiàn)很好的運營，往往這個項目就能獲得很好的超額回報，我認(rèn)為這個超額回報是這個行業(yè)走下去的利潤來源。

第三個在一個企業(yè)當(dāng)中，運營是解決1+1大于2的選擇，運營最后出現(xiàn)的成果，要比單部門來做更好。從開發(fā)企業(yè)來講，前十年我們更多的是給業(yè)主建一所好房子，未來更多的是給業(yè)主搭一個好的生活平臺。

運營和開發(fā)，資源如何分配

袁鴻昌：我想問各位企業(yè)的掌舵人，你們在資源的投入上，運營和開發(fā)占企業(yè)的百分比是什么樣？為什么？運營說起來很開心，但是利潤很薄，花很多的資源，賺錢又很少，各位老總你們是怎么分配你們公司的資源，搭配運營開發(fā)的？

蔣思海：這個比例，我想我們的投入應(yīng)該說80%以上是在開發(fā)，20%在運營。我認(rèn)為一個好的開發(fā)商就是城市的運營商。

張智：我理解每個人對城市運營商這個概念的理解有所不同，剛剛張總說的觀點我也認(rèn)為他的邏輯，站在他的角度是有理由的。從我們來講，當(dāng)你的業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸到了城市運營的那些緯度去的時候，而且你通過在這方面做出努力，而獲取收益的時候，你就應(yīng)該是承載城市運營的使命的開發(fā)商了，就應(yīng)該是城市運營商。

同時，城市運營不是那么簡單，它確實需要根據(jù)城市運營的方方面面，要去考慮的緯度比我們一般的開發(fā)考慮很多的東西，除了硬件建設(shè)，包括人口、文化的導(dǎo)入，方方面面，使得我們的業(yè)主能夠喜歡上這個地方，讓它持續(xù)的產(chǎn)生活力。這確實是一個很難的事，但確實也是一個城市運營商的內(nèi)功所在。

（新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴）

張明貴：未來十年，我認(rèn)為開發(fā)商絕對的利潤主體和收入來源還是建筑開發(fā)，說一個最簡單的數(shù)據(jù)，我們一年的產(chǎn)值，未來十年保持在10萬億元左右，圍繞社區(qū)資產(chǎn)這個角度來講，今天中國的存量房，最多200億平方米。我們簡單說每平方米一年的物業(yè)費可能20塊錢，4000億元，它的收入水平可能還不如10萬億元的利潤水平高。我相信這種權(quán)重和主體，在未來不能說永遠(yuǎn)不可改變，但是在我們有生之年不可改變。

（東原地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心總經(jīng)理陳文）

陳文：第一個運營的邏輯是兩件事，搭平臺、做內(nèi)容。尤其從2012~2015年，搭平臺搭得比較好的開發(fā)企業(yè)，大家會發(fā)現(xiàn)應(yīng)該多多少都實現(xiàn)比較好的溢價銷售。

第二個做內(nèi)容這個端口，我們目前這個企業(yè)心思還是放在大平臺這個端口，做內(nèi)容有很多的嘗試，百花齊放，但是沒有一個非常成功的樣板，但是最起碼在這個行業(yè)當(dāng)中，對于百年基業(yè)有想法的企業(yè)家來講，在做內(nèi)容這件事上，這兩年在不停的加大投入，在不同的方向做嘗試，因為相當(dāng)一部分人認(rèn)為做內(nèi)容是未來房地產(chǎn)行業(yè)獲得核心競爭力，或者是差別化競爭優(yōu)勢的來源之一，未來到底會怎么樣，暫時不好說，只能說這個端口對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際貢獻(xiàn)很低，但是就像一個企業(yè)的研發(fā)投入一樣，它對未來可能也許會讓大家獲得一種驚喜，目前還存在一個百花齊放的創(chuàng)新投入和研發(fā)嘗試。

袁鴻昌：感謝四位嘉賓，你們的發(fā)言讓我深受啟發(fā)，2010年世博會有一句口號，叫城市讓生活更美好，事實上這些年城市讓我們更富有，城市未來的美好程度也取決于大家，如果我們僅僅做開發(fā)商的話，城市會變得更加美好，不管是運營、服務(wù)，剛剛在座各位都說了很多，公司越做越成功，在座的各位投資也更加的成功。