每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼  每經(jīng)編輯 楊軍   

萬科再次“殺入”商業(yè)地產(chǎn)。

近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，公司于5月26日將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給萬科。此外，起家于重慶的龍湖地產(chǎn)有意加大商業(yè)地產(chǎn)的布局，最近一次在香港和深圳拿地加碼。港資恒隆、九龍倉(cāng)在內(nèi)地更是風(fēng)生水起，紛紛加碼一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一邊是甩賣；一邊是增持，商業(yè)地產(chǎn)的江湖地位將有何變局？ 

去年龍湖整體出租率95.1%

億翰智庫(kù)發(fā)布的2016年中國(guó)房企商業(yè)物業(yè)價(jià)值榜顯示，萬達(dá)集團(tuán)以2302億元商業(yè)物業(yè)價(jià)值領(lǐng)頭，華潤(rùn)置地、九龍倉(cāng)、恒隆地產(chǎn)等位于前十名，第二梯隊(duì)包括龍湖、保利等。

萬達(dá)商業(yè)2017年目標(biāo)收入為1486億元，新開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，租金收入將實(shí)現(xiàn)253.7億元。在租金方面，王健林給萬達(dá)商業(yè)定了一個(gè)小目標(biāo)，從2017年到2025年，租金年均將保持25%的增速。

2011年，龍湖地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)吳亞軍把商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來每年銷售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資，每年開工量的12%作為商業(yè)項(xiàng)目留存。到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場(chǎng)總量將超過40座，商業(yè)地產(chǎn)占集團(tuán)利潤(rùn)份額將達(dá)到20%以上的水平。

龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“2016年，龍湖商業(yè)整體出租率為95.1%，商業(yè)物業(yè)的坪效（即每平方米面積上產(chǎn)生的銷售額）也處于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)水平。”

資料顯示，去年恒隆地產(chǎn)內(nèi)地租賃物業(yè)邊際利潤(rùn)率僅為63%，內(nèi)地商場(chǎng)的整體出租率為83%,較去年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，其中上海港匯恒隆廣場(chǎng)96%的出租率最高，大連恒隆廣場(chǎng)的出租率僅66%，為恒隆廣場(chǎng)內(nèi)地商場(chǎng)中出租率最低。

相對(duì)而言，九龍倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)出租率相對(duì)較高，截至2016年12月末，成都國(guó)際金融中心商場(chǎng)出租率為98%,客流量提升195%,上海時(shí)代廣場(chǎng)和會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)出租率分別為100%、96%。

在香港上市的內(nèi)地房企華潤(rùn)置地，旗下主打商業(yè)產(chǎn)品萬象城以2012年為臨界點(diǎn)，此前開業(yè)的平均出租率為96.1%，此后的出租率則為90.3%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，出租率到底意味著什么？恒隆地產(chǎn)在2016年年報(bào)中明確表示，未來將持續(xù)提升內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的占比，并在今年集中精力提高購(gòu)物中心的租出率。

為了提高出租率，拉動(dòng)消費(fèi)，應(yīng)對(duì)規(guī)模效應(yīng)帶來的運(yùn)營(yíng)壓力，房企也在尋找不同思路。李楠表示，龍湖地產(chǎn)一直試圖推進(jìn)商業(yè)一體化平臺(tái)建設(shè)，包括從招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、工程、招采、人力等方面，思路是以集團(tuán)為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)運(yùn)作，在此一定基礎(chǔ)上提升了整體運(yùn)營(yíng)效率。 

龍湖要求新項(xiàng)目講故事

據(jù)億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，2017年商業(yè)物業(yè)新增面積將達(dá)到2030萬平方米，其中環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部地區(qū)占比達(dá)到90%以上。從單個(gè)城市來看，上海、深圳等多個(gè)城市商業(yè)物業(yè)新增面積均將破百萬平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的擇址，恒隆地產(chǎn)、九龍倉(cāng)以及龍湖地產(chǎn)均以一二線城市為主，并表示加大對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投入。

與港企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)判斷相似，以龍湖為代表的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商也重點(diǎn)布局重點(diǎn)一線和二線城市，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)格化的布局。

目前龍湖商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品為“天街”。李楠透露，龍湖在地段選擇上的邏輯，即重點(diǎn)在城市核心的居住人口密集區(qū)以及核心交通節(jié)點(diǎn)來布局和開發(fā)。

和王健林借助基金加大萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不同的是，龍湖地產(chǎn)則想“吃獨(dú)食”，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)全面自持。龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士透露，龍湖商業(yè)早期因?yàn)橐?guī)模不夠，前期投入很大，發(fā)展一直很吃力，但隨著集團(tuán)規(guī)模壯大，商業(yè)目前已實(shí)現(xiàn)造血。

2016年，龍湖集團(tuán)銷售實(shí)現(xiàn)881億元，較上年增長(zhǎng)61.6%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入達(dá)到20億元，同比增長(zhǎng)35.2%，毛利率74%，而去年龍湖的融資成本僅為4.92%，是民營(yíng)企業(yè)中成本最低的企業(yè)之一。優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)使得龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上底氣十足，李楠表示，吳亞軍給龍湖商業(yè)地產(chǎn)下了一個(gè)“軍令狀”，2017年租金收入將達(dá)到25億元，2020年租金收益將突破50億元。

“在這樣的地產(chǎn)規(guī)模上，我們拿銷售回款中的10%為上限投入到商業(yè)板塊，我們的地產(chǎn)盤面做得越大，背負(fù)的分擔(dān)相對(duì)會(huì)更輕松。”李楠表示，龍湖商業(yè)要求每一個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目在籌建初期都要建立獨(dú)特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)引入、營(yíng)銷推廣以及客戶服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。