每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 曾健輝

雖然調(diào)控在全國(guó)樓市蔓延，但對(duì)于一部分房企來說，卻又是一件幸運(yùn)事。如主戰(zhàn)場(chǎng)在西南的云南大型房企俊發(fā)地產(chǎn)，其受益于熱點(diǎn)城市在調(diào)控下需求外溢的作用較為顯著。

近日，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在房企200強(qiáng)銷售榜上，恒大、萬科與碧桂園進(jìn)入3000億元銷售量級(jí)，加上綠地、保利、融創(chuàng)等4家，一共7家達(dá)到千億級(jí)。而去年全年，千億級(jí)房企也才12家。

地產(chǎn)巨無霸固然容易受到更多關(guān)注，但房地產(chǎn)的行業(yè)支柱地位，使得中小房企仍有充當(dāng)“黑馬”實(shí)現(xiàn)逆襲的機(jī)會(huì)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，俊發(fā)地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)銷售140.4億元，相比去年同期的76.4億元幾乎翻倍，排名也大幅提升。

除了行業(yè)變局的利好之外，這家滇派房企又是如何實(shí)現(xiàn)逆襲的？對(duì)于如地產(chǎn)大咖丁祖昱所預(yù)言的“三四線這輪行情難以持續(xù)”，俊發(fā)地產(chǎn)又將如何突破投資布局的局限性？

高層震蕩疊加三四線行情

從克而瑞發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)來看，按照俊發(fā)地產(chǎn)140.4億元銷售額計(jì)算，已進(jìn)入全國(guó)房企第56位，而去年同期僅排名在85位，向前晉升近30個(gè)名次。

上述銷售業(yè)績(jī)與俊發(fā)地產(chǎn)多布局在二、三線城市密切相關(guān)，但其重心仍在云南，尤其是昆明。根據(jù)昆明銳理最新數(shù)據(jù)，今年上半年昆明商品住宅、商業(yè)、辦公和車庫(kù)累計(jì)銷售69176套、578.31萬平方米，與去年上半年相比，成交套數(shù)和面積雙雙上漲，漲幅分別為35.3%、38.5%。

上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)還顯示，上半年昆明商品房成交金額也大漲52.9%，達(dá)到560.51億元，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)10.4%至9692元/平方米，其中商品住宅成交均價(jià)9780元/平方米。

記者注意到，受益于去年樓市整體向上，俊發(fā)地產(chǎn)去年全年銷售金額為190.1億元，排名第86位；這相比2015年銷售金額107.5億元且排名第94位已有提升。

對(duì)于俊發(fā)地產(chǎn)，這家早些年就想上市的中型房企一度雄心勃勃。從地產(chǎn)時(shí)間軸上來看，明源地產(chǎn)研究院2013年曾披露過俊發(fā)地產(chǎn)一組數(shù)據(jù)：2006年銷售額30億元，2009年超60億元，2012年破100億元，2013年計(jì)劃200億元，2015年力爭(zhēng)500億元。

從房企標(biāo)桿來說，過了百億就要加速擴(kuò)張，比如萬科2004年突破百億元，2010年進(jìn)入千億元。按照計(jì)劃，俊發(fā)2013年~2015年3年必須實(shí)現(xiàn)每年50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

記者注意到，2013年以來，俊發(fā)除了加碼云南拿地之外，還一度把觸角伸向成都、貴陽(yáng)，海南和西安等，結(jié)果在上述重要節(jié)點(diǎn)并未完成既定目標(biāo)。

云南房地產(chǎn)界一位資深大佬向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)時(shí)俊發(fā)是步子邁大了，但內(nèi)功沒練好。

俊發(fā)的問題在2015年底及2016年陸續(xù)爆發(fā)，比如從龍湖挖來高管周德康擔(dān)任公司CEO，但不到半年即離職，俊發(fā)老臣趙彬去年8月也低調(diào)離職并投奔紅星地產(chǎn)。不久，俊發(fā)地產(chǎn)內(nèi)部曝出營(yíng)銷腐敗案，分管營(yíng)銷的副總裁徐麗被停職。當(dāng)時(shí)，俊發(fā)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，俊發(fā)正在變革路上，重新上路。

重整地產(chǎn)體系雄心不減

深居俊發(fā)幕后操控的集團(tuán)實(shí)際掌舵人李俊，曾以萬科創(chuàng)始人王石為企業(yè)家偶像及追隨者，去年初突然走到臺(tái)前，親自擔(dān)綱公司董事長(zhǎng)兼總裁。

步入中年的李俊，已不再是早些年外人眼中的“懵懂少年”，他提出俊發(fā)地產(chǎn)5年戰(zhàn)略計(jì)劃，還明確稱今年是品質(zhì)提升年。此番舉措一出，外界不禁刮目相看。

俊發(fā)地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人說，不變革，只有等死。在其看來，要變的不僅是團(tuán)隊(duì)，還要打造標(biāo)準(zhǔn)化體系，目的就是拋棄粗放，精細(xì)化管理與服務(wù)。

今年初，俊發(fā)對(duì)外高調(diào)招兵買馬，涉及地產(chǎn)、物業(yè)與建設(shè)三個(gè)板塊，總計(jì)200多個(gè)職位，尤其是俊發(fā)管理精英招募計(jì)劃備受外界關(guān)注，因?yàn)檫@事關(guān)其后續(xù)能否實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張。

記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，與往常不同的是，李俊年初以來先后造訪了易居、鏈家等中介大鱷，并公開表示面對(duì)行業(yè)的巨大變化，企業(yè)應(yīng)該積極實(shí)現(xiàn)橫向聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮數(shù)據(jù)時(shí)代的優(yōu)勢(shì)，整合并借助行業(yè)資源，推動(dòng)自身的發(fā)展。

在俊發(fā)地產(chǎn)年中報(bào)告中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，俊發(fā)地產(chǎn)副總裁張福勇表示，下半年會(huì)集中力量深化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化，為產(chǎn)品品質(zhì)和工程質(zhì)量提供切實(shí)保障?？“l(fā)地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理王瑤表示，要對(duì)標(biāo)一線房企，達(dá)到管理統(tǒng)一口徑，規(guī)范流程、加強(qiáng)內(nèi)控、提高集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用使用費(fèi)效率等。

俊發(fā)地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，除了昆明、大理、麗江等云南重點(diǎn)城市以及早些年就進(jìn)入的成都、貴陽(yáng)之外，公司業(yè)務(wù)還拓展到了上海、杭州以及海外的新加坡和泰國(guó)。

去年底，李俊在上海某大型金融論壇上曾公開透露，2016年俊發(fā)僅在云南，就并購(gòu)了價(jià)值600億元貨值的項(xiàng)目。

據(jù)俊發(fā)地產(chǎn)官網(wǎng)介紹稱，其并購(gòu)主要以“政府推薦”和“金融合作”等多種方式實(shí)現(xiàn)，模式是通過政府的政策指引，并購(gòu)、整合運(yùn)營(yíng)困難的“城市更新”項(xiàng)目，充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資源整合；通過與金融機(jī)構(gòu)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，重組不良資產(chǎn)，盤活項(xiàng)目。

記者注意到，俊發(fā)地產(chǎn)位于上海的項(xiàng)目位于青浦區(qū)徐涇板塊，也是早在2014年上海市啟動(dòng)的第一批35個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，項(xiàng)目合作方包括上海燦輝投資等。