每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

當(dāng)萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝剛剛表示對整個市場、對萬科的業(yè)務(wù)前景有基本信心時，中國海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國為房地產(chǎn)市場短期的表現(xiàn)澆了一盆冷水。

2018年8月23日，在中國海外發(fā)展的2018年中期業(yè)績發(fā)布會上，顏建國認(rèn)為，隨著長效調(diào)控機(jī)制和政策的漸行漸近，商品房市場總量增長將被抑制，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張將逐步放緩。“房地產(chǎn)市場調(diào)控下半年繼續(xù)會從緊，我們相信市場會更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)者也會觀望。”

五個月前，中海2017年全年業(yè)績會上，顏建國還是信心十足的。那時他表示，2018年集團(tuán)將繼續(xù)加大投資購地的力度，以3年為周期滾動，計劃新拿地權(quán)益投資額1350億港元。

但截止至今年6月，這一目標(biāo)完成不過40%。

寧可錯過不要投錯

顏建國為中海帶來最為顯著的變化，是這家穩(wěn)健的央企準(zhǔn)備在規(guī)模上沖一把了。為了支撐規(guī)模的可持續(xù)發(fā)展，中海去年以來在土地市場上十分進(jìn)取：2017年中海在中國內(nèi)地31個城市和中國香港總計購入76幅地塊，為此付出了1106億港元的代價。

在今年的業(yè)績會上，顏建國為中海立下了1350億港元的拿地投資額目標(biāo)。但今年上半年，中海在公開市場斬獲并不算十分豐厚。年中報顯示，集團(tuán)今年上半年累計購入土地26宗，地價總權(quán)益支出港幣459.5億元，僅占年初預(yù)計資金1350億的34%。

之所以降低投資速度，顏建國稱這是基于對市場的預(yù)判。“在目前這個階段，我們會采取很謹(jǐn)慎的姿態(tài)對待投資這個事情。今年做出土地預(yù)算1350億新增權(quán)益購地金額，這個投資預(yù)算是一個動態(tài)的數(shù)字，我們會根據(jù)我們回款進(jìn)度、根據(jù)政策與市場情況，時刻調(diào)整投資節(jié)奏與規(guī)模。”

“我們寧可錯失一些機(jī)會，也不想投錯幾塊地。”顏建國表示。事實上，作為一家內(nèi)部管控嚴(yán)格的央企，中海對土地投資向來有著較高要求。顏建國曾指出，中海買每一塊地的時候，都有非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，“沒有確定的投資回報率我們是不拿的。”

在嚴(yán)格的投資紀(jì)律和審慎的投資態(tài)度作用下，中海對市場的敏感度向來極高。曾經(jīng)有接近中海的人士、長期跟蹤中海的券商分析師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作如此表述：“中海向來都是逆周期拿地，這是它的長處。但不代表誰都能夠模仿，因為市場走低，融資也會相應(yīng)較難。”

數(shù)據(jù)來源：wind金融終端

顏建國在業(yè)績會上的一番話，亦印證了這一點：“去年年底、今年年初，我們抓住市場窗口競爭比較弱的機(jī)會，適當(dāng)多買了一點；二季度開始市場處于膠著狀態(tài)，我們主動放緩?fù)顿Y速度。最近幾個月，我們還處于觀察期。根據(jù)市場情況，我們的投資節(jié)奏是主動有所放緩，這是因勢而變，主動的調(diào)整。”

顏建國判斷，今年下半年土地市場上還有更好的機(jī)會。“我們相信下半年的機(jī)會會有，但是最佳點在什么時候很難判斷，我們認(rèn)為這時候要保持高度的敬畏之心。投資預(yù)算還需要密切觀察，我們會做好更謹(jǐn)慎的安排。”

長租公寓未到時機(jī)

雖然“對市場懷有敬畏之心”，表示要謹(jǐn)慎投資、因勢而變，但顏建國也曾說，“住宅仍是中海目前最主要的業(yè)務(wù)，是利潤的主要來源，公司將90%的資源放在住宅業(yè)務(wù)上。”中海是極其看重效益的，“沒有效益的生意，中海不會做。”顏建國指出。

因而，讓穩(wěn)健的中海加大力度進(jìn)軍新業(yè)務(wù)，它是意興闌珊的。顏建國上任以后，曾表示要做大持有型商業(yè)的規(guī)模，并為中海梳理了多項創(chuàng)新業(yè)務(wù)如教育、文化和養(yǎng)老等，但這些目前都還停留在起步階段。

在業(yè)績會上被問起長租公寓領(lǐng)域的布局時，顏建國認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展時機(jī)還沒有到來。

“我個人認(rèn)為，長租公寓真正的時機(jī)是在國家各方面政策出來后，那個時候做這個事情可能從商業(yè)上來說更加合理一點。比如上海專門用于長租公寓國有土地供應(yīng)，整個經(jīng)濟(jì)帳是算得過來的。我們希望長租公寓的土地政策更加更明確了，那個時候投資運(yùn)營長租公寓是一個可循環(huán)、可持續(xù)的，才是可以大規(guī)模做的階段。”顏建國指出。

中海目前有數(shù)個長租公寓項目在推進(jìn)，但大部分是“被動持有”，都是買地搭的。“被動持有之外，今年我們還是希望在長租公寓運(yùn)營方面走出一步，今年自己定了大約開6個項目，其中三個重資產(chǎn)，三個輕資產(chǎn)，希望盡快把初步規(guī)模做起來，未來的幾年我們希望達(dá)到一定程度的數(shù)量。”