每經(jīng)編輯 李凈翰    

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 董青枝 攝

激情購(gòu)房導(dǎo)致的退定金糾紛時(shí)有發(fā)生，以后這個(gè)問(wèn)題在東莞有解了。

東莞于近日宣布，從今年3月1日起， 買(mǎi)家在樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)后，“兩天內(nèi)可無(wú)理由退定”。也就是說(shuō)，以后大家在東莞買(mǎi)房也可以像在網(wǎng)上購(gòu)物時(shí)一樣，在規(guī)定期限內(nèi)可以提出“無(wú)理由解除認(rèn)購(gòu)書(shū)和退回定金”。

圖片來(lái)源：東莞市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)（范本）

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，東莞也是國(guó)內(nèi)目前唯一出臺(tái)“無(wú)理由退房”政策的城市。

兩個(gè)自然日內(nèi)可退定金

在經(jīng)過(guò)6個(gè)多月的的公示之后，1月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)（范本）》的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）了解到，這份《通知》包含了以下兩個(gè)要點(diǎn)：

一、簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)可退定金

現(xiàn)根據(jù)《通知》，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)（不含簽訂當(dāng)日，下同）要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還。值得注意的是，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者出示并解釋將來(lái)擬簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)房者應(yīng)清楚了解主要條款及相關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)自然日后，購(gòu)房者不得以不了解合同內(nèi)容為理由要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)。這要求購(gòu)房者在東莞購(gòu)房時(shí)需先了解清楚所購(gòu)樓盤(pán)的情況以及自身是否符合購(gòu)房要求，還需要了解銀行最新貸款動(dòng)態(tài)和放款要求。

如若購(gòu)房者在了解上述情況后仍然未能在約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。開(kāi)發(fā)商解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，購(gòu)房者已支付的定金不予退還，經(jīng)書(shū)面通知送達(dá)購(gòu)房者后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售給他人。

二、開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)簽約，需返還購(gòu)房者雙倍定金

開(kāi)發(fā)商未在約定的期限內(nèi)與購(gòu)房者協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，購(gòu)房者有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。購(gòu)房者解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，開(kāi)發(fā)商需要雙倍返還購(gòu)房者已支付的定金。

此外，若根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)條例，若開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日止，將該商品房另行出賣(mài)給第三方的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

凡因本認(rèn)購(gòu)書(shū)引起的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方選擇向項(xiàng)目所在地人民法院起訴；或向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)申請(qǐng)仲裁。

那么，新規(guī)的實(shí)施將對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

據(jù)搜狐焦點(diǎn)， 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，這個(gè)避免購(gòu)房者一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)房，保護(hù)了消費(fèi)者的利益，劃了一條緩沖線。但是對(duì)樓市產(chǎn)生不了什么影響，因?yàn)樗粫?huì)因此改變供需關(guān)系，就多了兩天冷靜期而已。

世聯(lián)行資深市場(chǎng)研究員崔登科也肯定了這一說(shuō)法，表示新規(guī)更多的是對(duì)購(gòu)房者的一種保護(hù)。

拒絕霸王條款

另?yè)?jù)南方日?qǐng)?bào)消息，去年底，東莞市消委會(huì)調(diào)查了房地產(chǎn)交易領(lǐng)域涉及的合同、協(xié)議，發(fā)現(xiàn)有不少開(kāi)發(fā)商在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上設(shè)“陷阱”，設(shè)置一些免責(zé)或限制甚至剝奪消費(fèi)者選擇權(quán)的霸王條款。

依據(jù)調(diào)查情況，去年12月6日，東莞市消委會(huì)發(fā)出2018年第6號(hào)消費(fèi)警示，提醒廣大購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)涉及條款有提出異議和說(shuō)“不”的權(quán)利：

霸王條款一 排除買(mǎi)受人合同變更及解除權(quán)

條款：買(mǎi)賣(mài)雙方商定，涉及該商品房或其所在樓宇、項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，如屬于下列任一情形的，買(mǎi)受人同意不因此拒絕收樓或解除售房合同，出賣(mài)人也無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)：該條款排除買(mǎi)受人合同變更及解除權(quán)，以及要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。依據(jù)是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。”

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃變更后，有法定義務(wù)在期限內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)利解除合同和退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行通知責(zé)任的則需承擔(dān)買(mǎi)受人退房的違約責(zé)任。

霸王條款二 免除出賣(mài)人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

條款：買(mǎi)賣(mài)合同、本補(bǔ)充協(xié)議及其附件構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)雙方完整的合意，并取代出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告、宣傳資料和示范單位中對(duì)該商品房所作的任何口頭或書(shū)面的宣傳（包括但不限于廣告宣傳、銷(xiāo)售人員陳述、說(shuō)明、保證等）。買(mǎi)賣(mài)雙方特此確認(rèn)雙方之間的權(quán)利義務(wù)以買(mǎi)賣(mài)合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

點(diǎn)評(píng)：該條款涉嫌免除出賣(mài)人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。依據(jù)是：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該條款約定出賣(mài)人不受其約束，涉嫌免除了出賣(mài)人的義務(wù)、排除購(gòu)房人的權(quán)利。

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