每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

物業(yè)股正在步入理性期。

雖然去年年中財報喜人，但港股物業(yè)股仍然出現(xiàn)了集體回調(diào)，表明市場對物業(yè)股的期望與估值正在趨于理性。而一年以來，物業(yè)企業(yè)的上市潮仍在繼續(xù)，今年至今已有12家物企成功上市，而排隊上市的物企仍有15家。

一方面，物業(yè)股板塊估值雖在調(diào)整，但整體仍跑贏大盤；另一方面，對房企而言，物業(yè)是目前最看得見、抓得住的細分增長賽道之一，不少物企的市值與市場期望已經(jīng)超過了地產(chǎn)母公司。

隨著上市物業(yè)板塊不斷壯大，企業(yè)間的陣營分化也更為明顯。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，從年初至今，在33家港股上市物企中，股價漲幅最高的是濱江服務，超過120%；鴻坤集團旗下的燁星集團則以超過31%的跌幅領跌。

股價分化加劇，漲幅超一倍VS跌幅超三成

雖然物業(yè)股已經(jīng)歷過周期回調(diào)，不少物企的估值也在逐步回歸合理水平。但橫向?qū)Ρ葋砜?，物業(yè)股依舊是地產(chǎn)的“明日之星”，上半年物業(yè)板塊整體不僅跑贏了地產(chǎn)股，更超過了大盤表現(xiàn)。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從香港資本市場整體表現(xiàn)來看，2021年上半年恒生指數(shù)沖高回落，小幅上漲3.34%。盡管目前港股物業(yè)股整體表現(xiàn)不佳，但物業(yè)管理行業(yè)基于業(yè)績增長的高確定性及可預見性，行業(yè)上半年上漲30.40%，延續(xù)了2019年與2020年的強勢表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：Wind (截至2021年7月22日收盤)

記者通過梳理Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從年初至今，在33家港股物業(yè)股中，20家物企處于上漲通道，13家物企在下跌范圍。而在今年新上市的12家物企（宋都服務、榮萬家、星盛商業(yè)、華發(fā)物業(yè)、新希望服務、越秀服務、中駿商管、朗詩綠色、領悅服務、德信服務、融信服務、康橋悅生活)中，自IPO以來，6家股價呈上漲狀態(tài)，5家出現(xiàn)下跌。

中信證券近期研報指出，當前披露遞表且未上市的物企已經(jīng)達到15家，預計將形成龐大的股票供給，這也增加了投資者對存量上市公司價值的疑慮。

從年初至今，濱江服務以121.44%的漲幅領漲，世茂服務、中海物業(yè)、和泓服務的漲幅均超過了100%；跌幅最大的則是鴻坤集團旗下的燁星集團，達到31.37%。

值得注意的是，在跌幅榜中，燁星集團、第一服務控股、中奧到家、興業(yè)物聯(lián)、卓越商企服務、金融街物業(yè)等，股價自IPO以來也是呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，跌幅均超過了30%。其中，燁星集團、中奧到家、第一服務控股自IPO以來跌幅甚至超過了50%，分別達到-55.13%、-57.17%、-58.35%

數(shù)據(jù)來源：Wind (截至2021年7月22日收盤)

在近20日的股價表現(xiàn)上，33家港股物業(yè)股中僅有7家出現(xiàn)微漲，中海物業(yè)以16.17%領漲；25家出現(xiàn)普跌，綠城服務、恒大物業(yè)、卓越商企服務跌幅均超過20%。

但對于還未上市的物企，今年仍是一個較好的窗口期。截至7月22日，港股、A股上市物企總數(shù)已達54家。中指研究院表示，從今年新上市企業(yè)的時間進度來看，明顯已經(jīng)進入高潮階段，預計到2021年底，上市物企總數(shù)會超70家。

牛曉娟進一步表示，港交所上市門檻提升將在2022年初生效，屆時已有相當數(shù)量的中小型物企上市或交表。但也有部分中小物企意圖先擴張規(guī)模，達到上市門檻后再上市，也有利于獲取相對更高的估值；或者有的中小企業(yè)暫時打消上市念頭。

PE差距顯著，中小物企機會在哪兒？

一位長期跟蹤港股市場的券商人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，股價只是上市物企其中一個表現(xiàn)方面，關鍵還是看物企的成長空間、服務能力等方面，PE（市盈率）的表現(xiàn)相對來說更能反映市場對物企的長期態(tài)度。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，46家上市物企的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元企業(yè)共2家，100億-1000億元企業(yè)共13家，50億-100億元企業(yè)共9家，50億元以下的企業(yè)共22家；市值最高的碧桂園服務達2386.35億港元（截至7月22日收盤）。港股物業(yè)板塊平均市盈率為34倍，碧桂園服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上。

記者梳理Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，大型物業(yè)公司的PE普遍都高于中小物企，而一些能獲得較高PE的中小物企都具有一定的特別優(yōu)勢。如華潤萬象生活、融創(chuàng)服務的市盈率均超過了100倍，預測PE也分別達到了64.3、47.2倍。

數(shù)據(jù)來源：Wind

和股價漲幅表對比來看，大型物企的重合度較高，兩個榜單都在有華潤萬象生活、碧桂園服務、中海物業(yè)、世茂服務、融創(chuàng)服務等。對比跌幅表看，綠地服務、保利物業(yè)等大型物業(yè)公司雖然股價表現(xiàn)欠佳，但市盈率、預測PE都較高。

可以看出，大型物企由于上市較早，發(fā)行早期市場都普遍看好，前期增長勢頭也強勁，股價增長空間相對中小物企不高，不少也出現(xiàn)了回調(diào)。

但從PE等方面來看，市場對大型物企仍然長期看好，而中小物企要獲得較高PE就需有突出優(yōu)勢加持，如商業(yè)物業(yè)之于新城悅、寶龍商業(yè)、合景悠活等。今年新上市的物企中，漲幅最高的也是涵蓋有商業(yè)運營的星盛商業(yè)、中駿商管，也是市盈率最高的兩家。

中信證券也指出，對合約面積小于1億平方米、收入規(guī)模小于10億元的中小企業(yè)而言，除非其找到準確的細分賽道定位，否則在規(guī)模經(jīng)濟的浪潮中，無法在科技系統(tǒng)，增值服務等方面占任何優(yōu)勢。對這些企業(yè)而言，今天上市的估值，就會接近物業(yè)管理龍頭企業(yè)并購非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物業(yè)管理權的并購對價并沒有上升的空間。

“從長期發(fā)展來看，中小型物企發(fā)展?jié)摿σ彩潜容^大的?？蛇x擇首先打造服務標準化和品牌建設，避免跟頭部企業(yè)的直接競爭，等行業(yè)發(fā)展到一定階段后憑借自身特色或區(qū)域深耕優(yōu)勢，再進行有針對性地擴規(guī)模?；蛏钔诜諆r值，通過創(chuàng)新增值服務提升盈利能力。”牛曉娟續(xù)稱。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)