每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2021年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但南京樓市卻走出了獨立行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（南京市房地產(chǎn)市場交易中心主辦）官網(wǎng)獲悉，截至2021年12月30日，南京全年共成交新房10.7萬套，自2017年以來實現(xiàn)四連漲。與此同時，南京新房庫存也創(chuàng)下了7.4萬套的歷史新高。

值得注意的是，江寧、江北（含浦口和六合）兩大板塊（兩江板塊）仍是南京樓市新房銷量最高也是最大供應(yīng)區(qū)域，2021年銷售量分別達(dá)到21994套和37568套，占比超過五成。

數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

此外，南京樓市各板塊在2021年的表現(xiàn)冷熱不均，如河西南等部分板塊的樓盤持續(xù)熱銷，其他多數(shù)板塊的銷量相對平淡，不少樓盤開盤去化率僅三成。

那么，未來南京熱門區(qū)域的樓盤價格將呈現(xiàn)怎樣的走勢？哪些樓盤未來將跑贏全國房價漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)選取了南京兩大熱門板塊的代表樓盤，從11個維度進(jìn)行全面解析。

建鄴區(qū)位于南京河西新城區(qū)，是近二十年間建成的現(xiàn)代化新城區(qū)，其房價也排在南京各區(qū)前列。以建鄴區(qū)的海玥萬物項目為例，上月加推的184套房源銷許均價為63711元/平方米，已于2021年12月24日售罄。每經(jīng)AI品房小程序綜合評估后得出，該樓盤當(dāng)前的估值參考價格為55985元/平方米。

每經(jīng)AI品房顯示，海玥萬物周邊直線距離1公里有幼兒園7所，其中距離最近的一所幼兒園僅445米.與建鄴區(qū)的其他小區(qū)比較，其幼兒園配置得分優(yōu)于建鄴區(qū)31%的住宅項目；項目周圍有4所小學(xué)，教學(xué)配置得分優(yōu)于建鄴區(qū)23%的住宅項目，相對屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

醫(yī)療配套方面，海玥萬物周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)10個，包括南京市第一醫(yī)院、江蘇省第二兒童醫(yī)院、南京中醫(yī)藥大學(xué)第二附屬醫(yī)院等，優(yōu)于建鄴區(qū)49%的住宅項目。

商業(yè)配套同樣表現(xiàn)出色，海玥萬物周邊有大小購物場所10個，中央商場、樂天世界、漣城里商業(yè)街等均在步行可達(dá)范圍，得分優(yōu)于建鄴區(qū)52%的住宅項目，購物舒適度較好。

此外，海玥萬物周邊1公里有地鐵站2個、公交站26個，主要道路早晚高峰平均車速為18. 08公里/小時，優(yōu)于建鄴區(qū)51%的住宅項目。

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測，未來五年，海玥萬物的房價有望跑贏全國平均房價漲幅，達(dá)到71431元/平方米。但值得注意都是，由于建鄴區(qū)房價整體漲幅較高，即便海玥萬物未來五年的預(yù)測價格比當(dāng)前銷售價格漲幅超過12%，但仍然跑輸建鄴區(qū)86%的住宅小區(qū)。

 來源：每經(jīng)AI品房小程序

同樣位于建鄴區(qū)的河西金茂府項目，目前在第三方平臺的的銷售價格為55600元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項目周配人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等11項指標(biāo)測評顯示，該項目的估價參考價為49643元/平方米。

未來五年,河西金茂府項價格有望達(dá)到63692元/平方米，不過仍將跑輸建鄴區(qū)房價的平均漲幅，但高于該區(qū)14%的住宅小區(qū)。

南京另一熱門區(qū)域浦口區(qū)的北外灘水城•濱江雅園項目，目前銷售均價為21525元/平方米 。每經(jīng)AI品房小程序綜合評估顯示，其估值參考價為20811元/平方米，但未來五年的房價漲幅高于海玥萬物。

與海玥萬物和河西金茂府項目相比，北外灘水城•濱江雅園項目周邊的醫(yī)療及教育配套稍弱，周邊1公里雖有幼兒園6個，但僅有1所小學(xué)，即南京市瑯琊路小學(xué)柳洲東路分校（北校區(qū)）。

  來源：每經(jīng)AI品房小程序

醫(yī)療配套方面，北外灘水城•濱江雅園周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)4個、大小購物場所4個。其中餐飲消費客單價40元，全國對比的消費檔次指數(shù)是3. 1(3. 0表示3線城市最優(yōu)值），相當(dāng)于3~4線城市之間的水平。在浦口區(qū)高于31%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區(qū)域。

交通配套方面，該項目周邊1公里內(nèi)有1個地鐵站（浦州路地鐵站），公交站19個，優(yōu)于同區(qū)45%的住宅項目。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，北外灘水城•濱江雅園”未來五年預(yù)測價格為25734元/平方米，與當(dāng)前銷售價相比，增幅約19.6%，在浦口區(qū)處于前60%水平，并跑贏全國94%的區(qū)縣。

再以浦口區(qū)的中建熙元府項目為例，在第三方平臺，該項目當(dāng)前銷售均價約為27500元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合綜合評估顯示，中建熙元府項目估值參考價為25398元/平方米。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

未來五年，中建熙元府項目的價格預(yù)計將達(dá)到32754元/平方米，將跑輸浦口區(qū)的房價平均漲幅，但高于該區(qū)18%的住宅小區(qū)。

通過對南京建鄴、浦口兩大熱門區(qū)域代表樓盤項目的多維度分析對比可以發(fā)現(xiàn)，目前浦口區(qū)在交通、教育、商業(yè)整體配套等方面尚不如建鄴區(qū)，但隨著市政建設(shè)及配套的不斷完善，浦口區(qū)未來在房價增值潛力方面有更大空間。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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