每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年開年，物業(yè)行業(yè)的并購案便頻頻上演。

1月5日晚間，華潤萬象生活公告稱，擬以不高于10.6億元收購禹洲物業(yè)，這也是開年后首起物業(yè)并購案；同日，南都物業(yè)宣布以1.32億元收購中大物業(yè)100%股權和普惠物業(yè)80%股權；1月10日，合景悠活宣布擬以1.65億元收購廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司50%股權；1月12日，永升物業(yè)收購鄭州智萍企業(yè)管理100%股權。

事實上，物業(yè)行業(yè)的收并購近年來正愈演愈烈。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

“‘規(guī)模為王’的時代背景下，‘擴規(guī)模’仍是頭部物業(yè)服務企業(yè)戰(zhàn)略優(yōu)先目標。2022年物業(yè)行業(yè)并購熱潮仍將持續(xù)，頭部物業(yè)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）仍將成為并購市場中的主導方，國有物業(yè)企業(yè)逐步入局并購市場，并購數(shù)量、金額、業(yè)務類型均將提升。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在并購企業(yè)內容方面，除物業(yè)管理公司外，涉及社區(qū)增值服務、智慧科技類企業(yè)將逐步增加；在并購決策方面，投前、投后管理變得更加重要，“有質量”的并購將成為重要趨勢之一。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

頭部物企并購加速

在“規(guī)模為王”的行業(yè)背景下，提升規(guī)模保證絕對實力成為頭部物業(yè)企業(yè)的共識。

實事上，近年來頭部物業(yè)企業(yè)的競爭早已處于搶跑的狀態(tài)。如2021年初，多家頭部物業(yè)企業(yè)便紛紛在業(yè)績會上公布未來成倍的規(guī)模擴張目標，也為全年的市拓熱潮定下基調，而大手筆并購動作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。

以碧桂園服務為例，其2021年啟動了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業(yè)以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產(chǎn)鄰里樂控股。這三筆并購就花了碧桂園服務187億元，約占2021年物管行業(yè)收并購總金額比重的47%。

來源：中指研究院

需要注意的是，還有不少物企踩點年關，接二連三推動并購項目落地。2021年12月30日，世茂服務、碧桂園服務、招商各余、朗詩綠色生活等物企也不約而同地紛紛從收并購市場沖刺一筆“跨年”訂單。

進入2022年，物企行業(yè)的并購依然在加速啟動，華潤萬象生活、旭輝永升服務、南都物業(yè)、合影悠活等物業(yè)企業(yè)率先開啟新一輪并購大潮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從并購規(guī)模來看，并購面積TOP10企業(yè)平均并購規(guī)模為8667萬平方米，碧桂園服務、恒大物業(yè)、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

2021年物業(yè)企業(yè)并購面積TOP10（萬平方米）  數(shù)據(jù)來源：中指研究院

受行業(yè)頻繁并購事件影響，物業(yè)行業(yè)集中度也在進一步提升。

克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示，2021年物管企業(yè)的TOP10門檻值大幅提升，企業(yè)要進入行業(yè)發(fā)展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數(shù)值相比提升了8300萬平方米，增幅為44.39%。

“房地產(chǎn)流動性危機傳導，是2021年大宗并購交易頻發(fā)的直接誘因；其次企業(yè)擴規(guī)模、求發(fā)展，是并購狂潮的內生驅動力；并購資金充足，為并購規(guī)模化的支撐性因素。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部高級分析師吳奎勇分析認為，2022年物業(yè)行業(yè)“大魚吃大魚”的現(xiàn)象仍將發(fā)生，部分中小型物業(yè)企業(yè)借力并購、市場拓展、戰(zhàn)略合作等多種手段快速提升市場份額，甚至實現(xiàn)彎道超車；行業(yè)未來集中度將進一步提升，同時市場分化也將加劇，行業(yè)整體呈現(xiàn)出一種“長尾效應”，頭部企業(yè)憑借突出的規(guī)模優(yōu)勢，贏得更高的市場認可和期待。

此外，據(jù)國金證券研報分析，雖然近期地產(chǎn)政策已邊際改善，但經(jīng)營層面現(xiàn)金流的好轉仍需一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現(xiàn)金流困境的地產(chǎn)公司或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金。

國企物業(yè)入局并購

需要注意的是，在物業(yè)收并購戰(zhàn)愈演愈烈的背景下，過去一年里有著國資背景的頭部物業(yè)一直表現(xiàn)得很安靜，但在近期卻突然發(fā)力。

2021年12月29日，招商積余發(fā)布公告稱，其與中國南方航空集團有限公司于近日簽署了《產(chǎn)權交易合同》，以2.3億元的價格受讓南航集團旗下的南航物業(yè)95%股權。就在此前幾天，招商積余還以5362萬元收購上海航空工業(yè)（集團）有限公司旗下上航物業(yè)100%股權。

招商積余在其官網(wǎng)中稱，公司緊抓國資大企業(yè)剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務”資產(chǎn)窗口期，發(fā)揮出央企物業(yè)旗艦的優(yōu)勢。而南都收購的南航物業(yè)與上航物業(yè)均為央企背景。

同樣有著國資背景的華潤萬象生活也在2022年僅過去一周時間里，官宣其上市一年后披露其第一起并購案：擬耗資10.6億元收購禹洲物業(yè)。

“2022年開年就迎來國企出手高溢價收并購，預示著接下來一年收并購市場的走向。”嘉和家業(yè)分析支持，這也說明物業(yè)行業(yè)的收并購窗口期還遠未過去，在頭部物企逐漸減緩收并購速度時，國資物企或將成為收并購市場的新興勢力。未來更多國企可能會一改過往較為低調的收并購戰(zhàn)略，主動出擊，尋求更多的市場機會。

中信證券也在研報中指出，近來行業(yè)并購節(jié)奏加快，民企在靈活性上具備優(yōu)勢，但預計未來國有企業(yè)的活躍度將提升。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從截至2021年6月的賬面資金看，部分物業(yè)企業(yè)用于收并購的彈藥充足，足以繼續(xù)支撐今后的高強度收并購行動。因此，預計未來幾年內，通過收并購擴規(guī)模的方式仍然會持續(xù)。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

不過值得注意的是，當市場收并購熱度空前的同時，部分物企收購態(tài)度卻愈發(fā)謹慎，主要表現(xiàn)為2021年收購溢價下調、多起收購事件取消以及收購方制定更復雜的對賭條例。

今年元旦假期最后一天，融創(chuàng)服務控股有限公司發(fā)布公告，宣布終止收購第一服務約32.22%股權的事項，原因為“賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易對價及相關交易安排方面達成的共識，最終導致正式協(xié)議無法完成簽署。”

而這并非物業(yè)行業(yè)第一筆終止的收購事件。2021年10月20日，恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展同時發(fā)布公告，宣布合生創(chuàng)展200.4億港元收購恒大物業(yè)50.1%股權終止。更早之前的2021年4月14日，旭輝永升服務宣告中止收購彰泰物業(yè)65%的股權。

“從當前物業(yè)企業(yè)自身發(fā)展需求以及地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀來看，2022年物業(yè)行業(yè)的收并購市場活躍度仍將維持在高位。且在市場仍面臨較高不確定性的情況下，收購方將更多考慮標的未來業(yè)績的可實現(xiàn)性及并入后的運營情況，嚴格篩選對象，以更為謹慎的態(tài)度看待收并購。”

嘉和家業(yè)分析指出，隨著行業(yè)格局的逐漸落定，后規(guī)模時代的競爭即將興起。智慧服務和社區(qū)內公共服務作為當前的發(fā)展熱點，也將是物業(yè)企業(yè)突破邊界、跨越波谷的戰(zhàn)略之選。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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