每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2月20日，北京冬奧會圓滿閉幕，全民依舊沉浸在冰雪的歡樂中，

值得一提的是，本屆冬奧會的自由式滑雪大跳臺比賽場地，及短道速滑、花樣滑冰、冰壺、冰球冬奧訓練場館均坐落在北京石景山區(qū)首鋼園。

而對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，石景山區(qū)域有著強大的吸引力。在2月17日結(jié)束的今年北京首批集中供地中，華潤、綠城等多家頭部房企紛紛落子石景山。

石景山轄區(qū)最東端距天安門僅14公里，進入“后冬奧”時代，這里還將打造新時代首都城市復興新地標，并借助“雙奧之區(qū)”優(yōu)勢培育衍生體育、會展、旅游等產(chǎn)業(yè)，推動全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化升級，不斷提高區(qū)域發(fā)展能級。

那么，目前石景山區(qū)域有哪些熱銷樓盤項目？這些項目未來的增值潛力如何？每經(jīng)AI品房小程序從購物配置、公交配置等11個維度進行解析。

北京石景山首鋼園冬奧會場地外樓盤林立 圖片來源：新華社

2月17日，華潤置地以22.82億元的總價拿下石景山首鋼園東南區(qū)824地塊。綠城中國則是以40.17億元、溢價率6.55%拿下了石景山劉娘府1604-652-2、696、728-1地塊，而該地塊的銷售指導價為9.15萬元/平方米，妥妥的豪宅定位。

記者注意到，很長一段時間以來，中海地產(chǎn)都在石景山區(qū)域一家獨大，其操盤的中海寰宇天下一度是整個北京地區(qū)的銷冠項目。根據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計，2021年石景山銷量TOP3樓盤項目中，中海獨占兩席，分別是中海天賦和中海天鉆。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，中海天鉆目前的估值參考價為77730元/平方米。據(jù)北京住建委官網(wǎng)，該項目平均售價為75917.66元/平方米。

中海天鉆項目位于首鋼東南區(qū)一街和首鋼東南區(qū)一路交匯處。查詢每經(jīng)AI品房小程序可以發(fā)現(xiàn)，該項目周邊配套得分最高的指標為購物配置和公交配置，均為6.9分（滿分為10分）。

中海天鉆周邊有大小購物場所9個，臨近喜隆多新國際購物中心、金熙匯、八角科學文化一條街等。與石景山區(qū)其他小區(qū)比較，該項目的購物中心配置得分優(yōu)于石景山區(qū)69%的住宅項目。交通方面，項目周邊1公里有地鐵站一個，即古城地鐵站，地鐵配置優(yōu)于石景山區(qū)54%的住宅項目。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版預計，未來五年，中海天鉆價格有望達到94212元/平方米，漲幅將高于石景山59%的小區(qū)，高于全國95%區(qū)縣。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)AI品房小程序

2021年石景山區(qū)域銷售額排在第二位的是長安和璽項目，這是融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)手開發(fā)的項目，目前在每經(jīng)AI品房小程序上，長安和璽項目的估值參考價為80170元/平方米。北京住建委官網(wǎng)顯示，該項目平均售價為75178.69元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，長安和璽項目位于古城南里，周邊地鐵配置得分高達8.8分，高于石景山區(qū)88%的住宅項目。項目距離古城地鐵站僅253米，屬于地鐵出行舒適度高的區(qū)域。此外，項目周邊1公里有公交站15個，優(yōu)于石景山86%的住宅項目。

教育配套方面，長安和璽周邊1公里內(nèi)有6所小學，分別為古城第二小學、北京教育科學研究院附屬石景山實驗學校等。該項目的小學配置得分優(yōu)于石景山區(qū)68%的住宅項目，屬于小學舒適度適中的區(qū)域。

購物方面，長安和璽周邊有大小購物場所11個，例如大圣發(fā)、融科地上美食休閑商業(yè)街等，優(yōu)于石景山74%的住宅項目。每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版預測，未來五年內(nèi)長安和璽的價格有望達到94541元/平方米，漲幅高于石景山94%的小區(qū)，高于全國95%區(qū)縣。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)AI品房小程序

在2月17日土拍中，綠城拿下的劉娘府地塊，而位于該地塊旁的遠洋天筑春秋項目，以100平方米以上的大戶型為主，目前在第三方平臺上掛牌價約為10萬元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，遠洋天著春秋的估值參考價為95176元/平方米。

遠洋天著春秋于2016年建成。每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目得分最高的周邊配套是通勤車速，周邊早晚高峰平均車速為22.59公里/小時，優(yōu)于石景山77%的住宅項目。雖然暫時顯示該區(qū)域1公里內(nèi)沒有地鐵站，但是在2020年的石景山區(qū)兩會上，相關(guān)負責人曾透露，地鐵1號線福壽嶺站的改造利用方案已經(jīng)基本確定，車站總規(guī)模約1萬平方米，該站足以輻射周邊樓盤。

需要看到的是，遠洋天著春秋周邊教育配套和購物配套相對薄弱，周邊1公里僅有1個小學，沒有大型購物中心。

結(jié)合該區(qū)域的定位和發(fā)展前景，每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版預測，未來五年遠洋天著春秋項目價格有望達到124299元/平方米，將跑輸石景山區(qū)房價平均漲幅，僅高于同區(qū)域10%的小區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)AI品房小程序

通過每經(jīng)AI品房小程序?qū)Ρ本┦吧絽^(qū)三個熱銷樓盤項目的多維度分析可以發(fā)現(xiàn)，未來幾年石景山區(qū)域的房價將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢，這也和石景山區(qū)的實際發(fā)展規(guī)劃密不可分。

石景山是離首都核心距離較近的行政區(qū)域，但卻享有著有山有水的優(yōu)美自然環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間將統(tǒng)籌石景山區(qū)水生態(tài)資源，打造“秀水石景山”。在公共交通方面，將高標準建成蘋果園綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)軌道通車里程（含市郊鐵路）增加25.9公里。

封面圖片來源：新華社