每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房地產下行周期里，當按時交卷都能收獲一片掌聲時，建發(fā)國際集團（01908.HK）2021年這份數(shù)據(jù)看起來很漂亮的年報呈現(xiàn)出來時，讓外界又驚又喜。

從基本經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，報告期內，公司實現(xiàn)總收入約534.42億元，同比增長約25.03%。毛利約87.36億元，同比增長約19.02%；歸母凈利潤約35.17億元，同比增長約51.48%；歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約1300.92億元，同比上升約100.90%；銷售權益比例約79%，同比提升8%。

不過這對建發(fā)來說屬于“常規(guī)操作”，從2016年銷售不過億元到如今邁入千億房企陣營，建發(fā)銷售規(guī)模就幾乎以每年將近一倍的速度增長。

超額完成2021年銷售目標后，建發(fā)提出了2022年全口徑銷售目標——1650億元，同比增速約27%。

相比前幾年的大步邁進，建發(fā)這一目標實屬謹慎了許多。但在當下瞬息萬變的市場環(huán)境下，建發(fā)對這一目標也不敢再輕易斷言，只能一再表示“目標很難定”“會根據(jù)市場情況動態(tài)調整。”

盡管在年報發(fā)布后，包括中金公司、國金證券等紛紛給予建發(fā)“跑贏行業(yè)”“買入”的投資評級，但投資者情緒并未好轉。年報發(fā)布之后的首個交易日，建發(fā)股票報收16.62元/股，微跌0.24%。

雖然銷售速度保持了一貫的增長態(tài)勢，但建發(fā)在利潤表現(xiàn)上未能與行業(yè)趨勢對抗，2021年房地產銷售毛利率、凈利率分別為16.35%、7.5%。其中，毛利率同比上年下降了0.82個百分點。而在此前的2017-2018年，其毛利率錄得30%以上水平。

對此，建發(fā)方面表示，這主要是若干實施價格上限政策的地區(qū)物業(yè)開發(fā)毛利率減少所致。

不過更重要的原因是，建發(fā)前兩三年獲取的高地價項目陸續(xù)進入結轉，這也是其近幾年最為外界所詬病的地方。

復盤2021年建發(fā)的拿地擴儲步伐，就是一部“紀錄制造史”：2月聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀溢價36.15%拿地，由于拿地溢價過高，上海普陀區(qū)政府對競得人進行約談，重申“房住不炒”；4月廣州首批集中供地，以45%溢價拿下南沙橫瀝島一塊地，刷新了南沙區(qū)當時的地價紀錄，成為南沙新晉地價TOP 1；杭州首輪集中供地中，建發(fā)為拿到拱墅區(qū)一塊地，不僅付出29.33%的溢價，還喊出了38%的自持比例，創(chuàng)造了杭州近兩年半以來的最高自持紀錄……

若據(jù)此預測，未來兩年建發(fā)毛利率還將繼續(xù)下探。

建發(fā)如此激進拿地，實則蘊藏著其對規(guī)模的渴望。

2021年，建發(fā)新增進入南昌、寧波、溫州等多個城市，新增獲取項目的權益可售面積約1181萬平方米，權益可售貨值約1933億元。

在2021年業(yè)績會上，建發(fā)國際行政總裁林偉國直言不諱：“我們一直比較焦慮的是銷售額，沒有太關心利潤的事情”，“按照2021年土儲去化率77%計算，今年完成1650億元銷售目標綽綽有余”。

然而“遍地都是金子”的時代過去了。

如今，這家擁有地方國資背景、規(guī)模躍進迅猛的房企，也不得不更加注重精耕細作。林偉國表示，往后建發(fā)要將安全運營放在第一位，拿地以資金鏈安全為優(yōu)先，在資金排布上會留有余地，“原則上不拿低于7%利潤率以下的地塊，ROI也能夠較高一點，能夠達到15%左右或12%-15%之間的水平。”

理想是豐滿的，但現(xiàn)實是，復雜的市場局面尚未得到緩解，建發(fā)這一年還能復制77%的去化率，講好一個房企逆市規(guī)模增長的故事嗎？

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