每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

“限跌令”再次成為不少三四線城市的重要樓市調控措施之一。

據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，8月以來，已有衡陽、張家口、昆明、唐山、江陰、昭通、株洲、岳陽等超10個城市先后出臺限制房價下跌的相關政策。

從各地出臺通知的內容來看，通常是作為“完善房地產長效機制的通知”或“促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知”的細則內容之一，主要是以政策細則或約談房企的方式為主。

9月28日下午，中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”三穩(wěn)的目標要求下，“限跌令”的意義在于穩(wěn)定地區(qū)房價，防止房價出現(xiàn)劇烈波動。

“目前，全國房地產市場仍處于深度調整期，市場信心處于相對底部，不同城市因市場需求差異，采取了不太一樣的房地產政策。部分城市出臺‘限跌令’，主要是防止企業(yè)惡意降價，在一定程度上有利于穩(wěn)定市場預期，防止觀望情緒進一步加重。”

兩月10余城出臺“限跌令”

早在去年年底時，就曾有超20個城市密集出臺防止房價下跌的政策。到今年上半年，出臺類似政策的城市數量有所放緩，但從今年8月開始，出臺“限跌令”的城市又開始陸續(xù)增加。

據張家口日報9月25日報道，9月14日，河北張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯(lián)合出臺《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》，其中一條“新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售”的內容更是被稱為“限跌令”。

9月21日，湖南省衡陽市衡東縣發(fā)布《關于促進房地產業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》，將對房企申報的價格進行明碼標價監(jiān)制，房企需嚴格執(zhí)行國家有關商品房銷售價格調控政策，嚴禁哄抬房價，嚴禁惡意跌價，防止商品房銷售價格大幅波動。

而8月出臺“限跌令”的城市則更頻繁。

8月31日，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，商品住房銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。

8月24日，云南昭通發(fā)布《關于促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，該文件指出，指導房地產開發(fā)企業(yè)根據區(qū)域房價水平、市場供需、產品品質等情況合理定價，并嚴格執(zhí)行一房一價備案制度，不惡意降價，保持房價在合理區(qū)間運行。

8月11日，湖南岳陽住建局發(fā)布《關于房地產市場新建商品住宅網簽成交價格限制的通知》，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同。

同日，昆明房協(xié)組織房企召開座談會，指出昆明房企若惡意降價將被約談，情節(jié)嚴重者將停止網簽，由于近段時間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。

陳文靜提到，目前出臺“限跌令”的城市主要還是以三四線為主，這些城市通常處于房地產市場的深度調整期，過往商品房的成交面積通常降幅較大，而通過“限跌”政策，主要是防止部分企業(yè)惡意降價，維穩(wěn)市場。“對于這些市場出現(xiàn)深度調整的城市來說，修復仍需要時間。”

一位房企營銷人士9月28日通過電話接受記者采訪時表示，對企業(yè)來說，降價主要是為了加速回籠資金，但當市場上出現(xiàn)跟風降價促銷時，容易出現(xiàn)連鎖反應，甚至有部分企業(yè)不計成本，“打骨折”銷售，這顯然是不利于行業(yè)穩(wěn)定的，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。

彈性定價限制跌幅

在部分業(yè)內人士看來，通常出臺“限跌令”的城市，主要針對的還是市場上的大幅降價行為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售，打壓惡意降價或大幅度降價，維護市場秩序。

9月28日晚間，明源不動產研究院首席研究員艾振強通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，多地出臺“限跌令”的核心還是維穩(wěn)，主要針對的是那些惡意降價的項目。“限跌令”其實本身是允許一定下跌的，普遍在15%-20%，跟部分房企降價跑量的需求不沖突。如果降幅高于這個幅度，考慮到目前房地產行業(yè)的利潤水平，那基本虧損的。

在艾振強看來，當下市場背景，如果項目背后的房企布局較廣、實力較強，少數項目或城市虧損，仍可保證交房；如果背后的企業(yè)實力比較弱，還虧本出售，后續(xù)交房就堪憂了。而且，無論是哪種情況，都會打擊當地市場的信心，波及當地本來想做好產品、按時交付的房企。“限制跌幅，既順應市場規(guī)律滿足一些房企降價跑量的訴求，又可以一定程度上保護當地優(yōu)質開發(fā)商，以及保護購房者。”

記者注意到，也有部分城市通過彈性定價的方式，允許企業(yè)在一定價格范圍內進行調整。比如，湖南省瀏陽市鼓勵房企根據市場形勢變化和企業(yè)實際情況，另行制定讓利消費者的有關政策措施；廣州也對新項目備案價進行動態(tài)調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%，調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。

封面圖片來源：攝圖網-401943327