每經(jīng)編輯 陳夢妤    

4月12日，深圳龍華紅山板塊的恒壹·紅山華府項(xiàng)目開盤90分鐘即告售罄，184套房源全線飄紅，創(chuàng)下2025年深圳龍華住宅市場首個(gè)“日光”紀(jì)錄。

該項(xiàng)目開盤前意向登記客戶達(dá)747批，登記比1:4.06，創(chuàng)下2025年深圳住宅市場登記比紀(jì)錄。

距離項(xiàng)目東側(cè)僅五六百米便是深圳高級中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)（以下簡稱深高北）所在，這也被市場認(rèn)為是紅山華府的最大賣點(diǎn)。

迷你學(xué)區(qū)盤“日光”

紅山華府占地面積僅約0.5萬平方米，建筑面積約3.59萬平方米，容積率5.17，綠化率40.01%。

整個(gè)項(xiàng)目僅規(guī)劃了1棟1單元、1棟2單元兩棟高層住宅，總戶數(shù)為352戶。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四種戶型，均為小面積產(chǎn)品，房型為兩房至三房，其中63～69平方米兩房93套，78平方米三房93套，樓棟設(shè)計(jì)為2梯6戶。

這個(gè)體量在業(yè)內(nèi)被稱為“蚊型”盤。

除了體量小，紅山華府項(xiàng)目客群也很復(fù)雜，兩棟樓中可售的商品房僅有一棟，即1棟一單元，共186戶。另一棟為回遷房，回遷房數(shù)量占比接近一半。另外，項(xiàng)目車位數(shù)量僅216個(gè)，其中就包含了44個(gè)地上車位，車位比僅1:0.61，車位資源較為緊張。

就是這樣一個(gè)缺點(diǎn)明顯的樓盤，卻成為了龍華區(qū)今年首個(gè)“日光盤”。

不過，如前所述，距離項(xiàng)目東側(cè)僅五六百米便是深高北，這也被市場認(rèn)為是紅山華府的最大賣點(diǎn)。

深高北周邊項(xiàng)目不少，僅學(xué)校四周就被華僑城北站壹號、鴻榮源天俊、金享利都薈首府、匯龍灣花園、金享利瑜璟苑等包圍。此外，該學(xué)區(qū)內(nèi)還有中海學(xué)仕里、眾福紅山印、深業(yè)上城學(xué)府等高去化率項(xiàng)目，其中深業(yè)上城學(xué)府是去年的“日光盤”。

對比單價(jià)，紅山華府與其他項(xiàng)目并沒有太大的差距，備案均價(jià)約8.05萬元/平方米。而此前深業(yè)上城學(xué)府首開折后均價(jià)約7.56萬元/平方米，中海學(xué)仕里住宅產(chǎn)品備案均價(jià)約8.21萬元/平方米，眾福紅山印備案均價(jià)約7.9萬元/平方米。

但是由于紅山華府的體量比較小，因此上車門檻也相對較低。

總價(jià)上，紅山華府預(yù)算在470萬～630萬元，而深業(yè)上城學(xué)府在600萬～890萬元，中海學(xué)仕里約645萬～997萬元。與學(xué)區(qū)內(nèi)其他樓盤同戶型對比，紅山華府總價(jià)門檻低了至少130萬元，這是吸引到眾多客戶的重要因素。

“短期內(nèi)漲了200多萬元”

除了新盤，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的二手房近期也備受關(guān)注。

“南天二花園是百花片區(qū)回暖最快的一個(gè)小區(qū)。”

百花片區(qū)的深圳中原地產(chǎn)中心豪宅區(qū)區(qū)域董事陳二民表示，去年四季度深圳樓市復(fù)蘇以來，多個(gè)學(xué)區(qū)房回暖明顯，而南天二花園則一直領(lǐng)漲百花片區(qū)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每年“小陽春”樓市的季節(jié)性反彈，其中一個(gè)重要的促進(jìn)因素便是學(xué)區(qū)房需求，“今年更特殊的一點(diǎn)是，深圳樓市從2021年下半年調(diào)整以來，不少學(xué)區(qū)房的價(jià)格跌幅比較大，讓很多進(jìn)場的需求也能支撐負(fù)擔(dān)得起，這也是今年學(xué)區(qū)房回暖的一個(gè)重要原因”。

當(dāng)前，百花片區(qū)面積段在30~50平方米、總價(jià)在300萬~500萬元的小戶型房源成交更加活躍。

正在淘學(xué)區(qū)房的李女士表示：“以為能抄底，但沒想到近期看學(xué)區(qū)房的人這么多，價(jià)格也漲了。不過路過南天二花園看到一條條紅色橫幅，也確實(shí)讓很多家長動(dòng)心。”

她說的橫幅，指的是寫著“熱烈祝賀五位優(yōu)秀學(xué)子被清華大學(xué)、北京大學(xué)等學(xué)校提前錄取”的喜訊橫幅，掛在了南天二花園小區(qū)內(nèi)外多處地方，連周邊中介都感慨：“這個(gè)成績與這么高調(diào)的宣傳，往年并不常見。”

陳二民指出：“實(shí)際上，現(xiàn)在是看的人多，但成交反而難了。因?yàn)閷Ρ热ツ昕赡?00多萬元就能買到的房子，目前業(yè)主的報(bào)價(jià)大多已在1100萬元甚至更高，短期之內(nèi)漲了兩百萬多元，從購房人的角度出發(fā)，可能就會(huì)選擇同片區(qū)但漲價(jià)沒那么兇猛的小區(qū)。”

貝殼找房顯示，南天二花園3月共成交4套，成交價(jià)格均在11萬元/平方米以上。目前掛牌房源中，最高價(jià)格可以去到約13.7萬元/平方米。

事實(shí)上，深圳部分熱門學(xué)區(qū)房從去年下半年起就開始“漲價(jià)”了。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》去年7月報(bào)道，以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房兩廳掛牌價(jià)為1300萬元，折合單價(jià)14.05萬元/平方米。

而目前，據(jù)貝殼找房，百花園二期成交均價(jià)約15.33萬元/平方米，掛牌房源價(jià)格最低約12.38萬元/平方米，最高去到約17.3萬元/平方米。從成交情況看，3月成交的兩套房源，面積段都是155平方米。

整體看，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2025年第15周（4月7日～4月13日），深圳全市二手房（含自助）錄得1802套，環(huán)比增長39.7%。

根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年4月14日，全市共有72,457套有效二手房源在售，較上周減少688套。其中龍崗較上周減少276套，有效在售18,917套，南山較上周減少200套，有效在售12,267套，福田較上周減少178套，有效在售10,280套。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝