每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月22日下午，上交所舉行“滬市保租房、消費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs2024年度集體業(yè)績(jī)說明會(huì)”，7家REITs原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和基金管理人介紹了去年業(yè)績(jī)發(fā)展情況，并就投資者關(guān)心的問題進(jìn)行了面對(duì)面交流。

在一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策的推動(dòng)下，各地零售商業(yè)項(xiàng)目通過引入新興品牌、舉辦特色活動(dòng)等各類引流措施，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的銷售額及客流量呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)出租率均超過95%，派息率均超過5%。已上市的另外3只消費(fèi)REITs運(yùn)營(yíng)情況總體亦表現(xiàn)良好。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)負(fù)責(zé)人黃國(guó)鈞當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)指出，消費(fèi)REITs逆勢(shì)上漲本質(zhì)是政策紅利釋放與市場(chǎng)理性博弈的結(jié)果，政策端打通資產(chǎn)證券化路徑、資金端追逐確定性收益、資產(chǎn)端沉淀核心區(qū)位價(jià)值，三重邏輯對(duì)沖短期租金下行壓力，形成獨(dú)特的資本定價(jià)邏輯。

黃國(guó)鈞表示，相關(guān)資產(chǎn)作為長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，在繳納房產(chǎn)稅和租金增值稅后，政策應(yīng)該適當(dāng)放寬發(fā)行主體（如資產(chǎn)剝離）等要求，這對(duì)于紓困開發(fā)商、豐富REITs產(chǎn)品和壯大我國(guó)REITs市場(chǎng)都是有利的。

消費(fèi)REITs派息率居高位

據(jù)年報(bào)披露，2024年滬市33只REITs共實(shí)現(xiàn)收入85億元，較2023年同比增長(zhǎng)35%；共實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，較首發(fā)預(yù)測(cè)整體達(dá)標(biāo)。

其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT4只消費(fèi)REITs的銷售額及客流量在去年均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。分紅比例相比保租房REITs項(xiàng)目也更大，派息率普遍在5%以上。

如嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT去年實(shí)現(xiàn)收入約1.08億元，凈利潤(rùn)3489.19萬元；期內(nèi)可分配金額為6197萬元，按報(bào)告期末市值計(jì)算，派息率為5.73%。

華夏金茂商業(yè)REIT去年實(shí)現(xiàn)收入8422萬元，凈利潤(rùn)為1408.36萬元；期內(nèi)可分配金額為4959.2萬元，按基金募集規(guī)模計(jì)算，派息率為5.06%。

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT去年的總收入1.03億元，項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)收入9471萬元；期內(nèi)可分配金額為6321萬元，按報(bào)告期末市值計(jì)算，派息率為5.59%。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT去年實(shí)現(xiàn)收入9721.15萬元，凈利潤(rùn)為2769.09萬元；期內(nèi)可分配金額為4405.7萬元，按基金募集規(guī)模，派息率為5.83%。

“在債市（含存款利率）收益率下行、較高且穩(wěn)定收益資產(chǎn)稀缺的背景下，REITs的大比例分紅機(jī)制特性吸引機(jī)構(gòu)和投資者配置。比如華安百聯(lián)消費(fèi)REITs年化分派率達(dá)6.10%，高于傳統(tǒng)債券收益?！秉S國(guó)鈞表示。

記者注意到，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)是位于上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)商圈的百聯(lián)又一城項(xiàng)目。五角場(chǎng)是上海城市副中心之一，整個(gè)商圈范圍有萬達(dá)廣場(chǎng)、合生匯、蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

面對(duì)消費(fèi)類物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，上海百聯(lián)又一城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理馮波表示，與周邊競(jìng)品相比，該項(xiàng)目聚焦品質(zhì)家庭的核心客群，打造引領(lǐng)商圈品質(zhì)消費(fèi)的輕奢綜合型購(gòu)物中心標(biāo)桿，通過引入大量商圈首店及上海首店，補(bǔ)充商圈內(nèi)缺失的服務(wù)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，從而與周邊競(jìng)品形成差異化經(jīng)營(yíng)。

物美集團(tuán)副總裁兼REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人劉宗仁則介紹，公司已有首家借鑒胖東來模式的自主調(diào)改店，在品類、價(jià)格以及員工服務(wù)方面進(jìn)行調(diào)整，下一步的計(jì)劃是成立專門調(diào)改小組，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)改。

投資者關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

每經(jīng)記者注意到，在與參會(huì)REITs原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和基金管理人的互動(dòng)交流過程中，不少投資者提到底層資產(chǎn)在未來運(yùn)營(yíng)管理中的策略問題。

在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，有投資者對(duì)長(zhǎng)沙金茂覽秀城周邊新增兩座商業(yè)項(xiàng)目帶來的市場(chǎng)影響提出疑問。長(zhǎng)沙金茂覽秀城項(xiàng)目總經(jīng)理王竹表示，兩座新項(xiàng)目與金茂覽秀城直線距離超過5公里，各自的定位不同，雖然短期內(nèi)會(huì)加劇品牌拓店的競(jìng)爭(zhēng)，但長(zhǎng)期來看，核心商業(yè)的集群效應(yīng)和提質(zhì)擴(kuò)容，可以整體激活消費(fèi)市場(chǎng)。

中國(guó)金茂（集團(tuán)）有限公司金茂酒商財(cái)務(wù)總監(jiān)竇慧慧向每經(jīng)記者補(bǔ)充道，除了長(zhǎng)沙覽秀城這一底層資產(chǎn)，中國(guó)金茂旗下還有豐富的商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備，分布在南京、天津、上海、青島等核心城市，后續(xù)計(jì)劃陸續(xù)將擴(kuò)募資產(chǎn)置入上海興秀茂旗下。

事實(shí)上，與消費(fèi)REITs在二級(jí)市場(chǎng)優(yōu)異表現(xiàn)不同的是，研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，目前零售商業(yè)正處在存量高企、新增供應(yīng)放量、租金下調(diào)的市場(chǎng)周期。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，今年一季度，零售商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，不僅體現(xiàn)在各大購(gòu)物中心之間，也反映在品牌商爭(zhēng)奪更為謹(jǐn)慎、趨于理性的消費(fèi)者群體中。

以上海為例，一季度累計(jì)新增零售商業(yè)面積11萬平方米，全市空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.3%，購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比下降0.4%至每天24.2元/平方米，同比下降2.6%。此外，杭州、北京、天津、廣州、深圳等城市，亦通過降低租金來提升項(xiàng)目的出租率。

據(jù)仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻介紹，一季度零售商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且租賃勢(shì)頭放緩，市場(chǎng)情緒謹(jǐn)慎，零售租金整體仍處于下行通道。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，一些業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)方正嘗試從項(xiàng)目重新定位、翻新改造、業(yè)態(tài)組合調(diào)整和主題營(yíng)銷賦能等多方面進(jìn)行積極調(diào)整，以提升項(xiàng)目整體表現(xiàn)。

在此市場(chǎng)情形下，零售商業(yè)開發(fā)商是否應(yīng)該爭(zhēng)相將項(xiàng)目推向REITs市場(chǎng)？黃國(guó)鈞分析指出，商業(yè)REITs對(duì)項(xiàng)目有嚴(yán)格的篩選要求，但并非所有同類零售商業(yè)地產(chǎn)都可以發(fā)行，核心要求包括資產(chǎn)合規(guī)性、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定與規(guī)模要求、非特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目需滿足3年運(yùn)營(yíng)盈利或現(xiàn)金流為正、發(fā)起人需為獨(dú)立法人且不得涉足住宅開發(fā)等。除了滿足以上關(guān)鍵指標(biāo)，還有其他細(xì)節(jié)要求。

“目前很多核心區(qū)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)未能入池，主要與增值稅無法規(guī)避有關(guān)?！痹邳S國(guó)鈞看來，并不是所有零售商業(yè)都滿足發(fā)行要求。當(dāng)前零售商業(yè)REITs發(fā)行受阻的深層次原因在于資產(chǎn)質(zhì)量與金融工具屬性之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

“總的來說，REITs就像商業(yè)地產(chǎn)的‘上市’，不是所有項(xiàng)目都能達(dá)標(biāo)?，F(xiàn)在能發(fā)行的都是‘學(xué)霸’（地段好+運(yùn)營(yíng)穩(wěn)+證件齊），大部分項(xiàng)目還在‘補(bǔ)考’（提租金+改業(yè)態(tài)+辦手續(xù)），還有出身之分。”黃國(guó)鈞補(bǔ)充道。

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