今年二季度以來，包括北京、上海等一線城市住房成交量快速增長，樓市冬天真的已經過去？尹中立在接受中國證券報記者專訪時表示，目前做出上述判斷為時尚早。他指出，過去幾年房價快速上漲的根本原因在于貨幣快速擴張。從統(tǒng)計數據看，過去10年里，中國的廣義貨幣增長6倍，北京和上海的房價大約也上漲6倍左右。分階段看，2007年和2009年是中國貨幣擴張最快的時期，對應房價的上漲速度也是最快。“這些當然不是巧合，房價歸根結底是一種貨幣現(xiàn)象。”

話音帶著稍許安徽腔、長相頗為有型的尹中立，分析問題時善于廣征博引，這與他豐富的職業(yè)經歷緊密相關。2003年于中國社科院獲得博士學位的他，曾先后就職于銀行、券商以及上市公司，并長期關注股票市場和房地產市場的問題研究。

“外匯占款迅速增加是導致中國基礎貨幣數量快速擴張的根本原因，但如今這一問題已不復存在。”尹中立說，由于歐債危機惡化，歐元區(qū)出現(xiàn)金融去杠桿化現(xiàn)象，同時中國工業(yè)產能過剩、盈利機會減少導致部分資本撤離。從2011年三季度開始，外匯占款增長勢頭開始放緩。受此影響，無論是廣義貨幣M2還是狹義貨幣M1的增長速度都大大放緩，M2由過去的20%以上下降到現(xiàn)在的12%左右。

“在資本流出的背景下，包括樓市在內的資產價格可能出現(xiàn)快速下跌，價格上漲是不現(xiàn)實的。”尹中立斷言。

尹中立分析說，本輪住房交易量上升的主要原因有二。一是開發(fā)商大幅降價，刺激了住房需求。以北京為例，通州房價在2010年市場最熱時達到近30000元/平方米；而從去年底開始，價格快速下降，到今年三四月，通州房價已降到12000元/平方米。二是三月之后，不少地方政府出臺一系列措施刺激樓市，加上銀行存款準備金率下調和利率下調，讓公眾感覺貨幣政策在放松，原本觀望的購房者由此選擇入市。

既然房價上漲只是反彈，那么自2010年推出以來頗受爭議的限購政策能否考慮退出？對此尹中立認為，限購政策符合國情，對于緩解住房矛盾卓有成效。限購政策實施之后的確出現(xiàn)“外溢效應”，即部分富裕人群因為限購而選擇到國外購房。一個例子就是，去年美國的住房銷售中有近100億美元的住房是賣給中國人，在美國買房的主要境外資金來自中國。考慮到這一點，他建議有關部門可將別墅等高端住房剔出限購之列，緩解資本外流。“在居民收入分配差距擴大問題得到解決之前，住房限購應成為一線城市房地產調控必須堅持的政策底線。”對于這一點，他認為目前形勢下并無商量余地。

除限購之外，其他一系列樓市調控政策也有必要堅持。尹中立說，搖擺的調控政策不僅難以達到預期的政策目標，而且會帶來較為嚴重的負面后果，突出的表現(xiàn)是損害政府“聲譽”，增大下一輪調控成本。

精彩對話

中國證券報：歐債危機對中國房地產市場會有影響嗎？

尹中立：歐債危機使得歐元更為弱勢，為美元回歸強勢創(chuàng)造條件。對中國而言，強勢美元意味著國際資本流出，此前困擾中國多年的外匯占款增長過快、流動性過剩、房價上漲過快等問題都有望緩解甚至消失。

中國證券報：股市目前低迷的行情和房地產有關系嗎？

尹中立：過去十年無論股市還是經濟增長都處在“不正常”狀態(tài)。

前者不多說，就后者而言，主要表現(xiàn)為經濟增長方式過度依賴投資增長和房地產市場繁榮，正是這種不可持續(xù)的增長影響上市公司盈利預期，導致市場估值水平下降，并與GDP增長形成強烈反差。總體上說，在房地產價格下跌影響下，一方面貨幣會自我收縮，市場資金持續(xù)緊張；另一方面房地產投資不足導致需求不足，二者對股市都不是積極因素。

中國證券報：經濟增速下滑的最大原因是什么？

尹中立：與歐美經濟不景氣有關，但與中國房地產投資減速關系更大。從行業(yè)看，鋼鐵、工程機械、水泥建材等重工業(yè)率先出現(xiàn)下滑，時間拐點出現(xiàn)在去年三季度，這個時點與房地產投資減速時點基本一致。最近兩個月輕工業(yè)開始出現(xiàn)明顯減速，應該是經濟傳導所致。

中國證券報：幾年前房地產市場大逆轉的一幕會不會重現(xiàn)？

尹中立：今非昔比。寬松貨幣政策的后遺癥已經看得很清楚，即使出現(xiàn)經濟增速下滑，也不會再次實施那樣猛烈的寬松貨幣政策。中央經濟工作會議已明確表態(tài)“牢牢把握發(fā)展實體經濟這一堅實基礎，努力營造鼓勵腳踏實地、勤勞創(chuàng)業(yè)、實業(yè)致富的社會氛圍”，顯示決策層希望經濟擺脫對房地產市場的過度依賴。