每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日（7月4日）獲悉，自6月底以來，萬科、保利等公司高管已多次進行內(nèi)部溝通，討論下半年市場形勢和相關(guān)定價策略，并計劃同期推出旗下豪宅項目的樓王產(chǎn)品，且不排除會有更深入的聯(lián)動。

7月3日爆出的北京高檔社區(qū)集中地、海淀萬柳“準地王”出讓前夜被突然叫停延期交易的消息，或許令磨拳擦掌的萬科、保利、融創(chuàng)等地產(chǎn)大鱷有些失望，卻反而加重了業(yè)內(nèi)對樓市尤其是豪宅市場回暖的預(yù)期。

一線房企的行為或許暗示了某種“風(fēng)向”。6月9日，位于北京朝陽區(qū)望京的遠洋·萬和公館當天開盤推出100套房源，均價5.8萬元/平方米，項目開盤當天即售罄，實現(xiàn)認購額8.2億元。

同一天，位于北京海淀區(qū)的融創(chuàng)西山壹號院三期推出66套房源，均價為4.8萬元/平方米，開盤當天即實現(xiàn)銷售8億元。

6月以來，北京豪宅市場頻頻出現(xiàn)的“閃成交”似乎正在改寫以剛需為主的樓市成交格局。根據(jù)麗茲行市場研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月1日~24日，2011年1月份之后入市的高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月的數(shù)據(jù)。

標桿房企樓王產(chǎn)品逞強

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，此次萬科和保利聯(lián)手推出的分別是旗下豪宅項目保利東郡和萬科如園。保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男接受記者采訪時表示，保利地產(chǎn)的在售項目中，不僅定位剛性需求的樓盤銷售速度明顯加快，即便是高端項目，銷售也明顯提速。

王英男說，作為保利地產(chǎn)目前在京在售項目中的高端產(chǎn)品，從6月份開始，保利東郡項目的銷售速度明顯提升。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，保利東郡項目共簽約30套，成交均價4.52萬元/平方米，總成交金額近2.56億元。

與保利東郡項目的總價類似，萬科在北京西北部地區(qū)開發(fā)的如園項目，5月份以來成交量和成交速度也回升明顯。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴記者，如果從5月1日起算，到6月30日，如園認購額已近5億元。

對于保利、萬科此時同步推出豪宅樓王的策略，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱，“關(guān)鍵這是一個信號。”在他看來，兩家一線房企聯(lián)合主推北京最高端樓盤的樓王產(chǎn)品，說明目前這兩家房企的低中高端樓盤全產(chǎn)品線都在確保銷售速度，趁著市場回暖，盡可能爭取回款。陳國強認為，保利和萬科往往是樓市的風(fēng)向標，他們的動向?qū)ο掳肽旰勒袌鰧⑵鸬叫盘枌?dǎo)向的影響。

陳國強認為，這種信號傳導(dǎo)很可能讓豪宅市場供應(yīng)趨增，“遍地豪宅”是2012年京城樓市一大奇特景觀，這是2009年和2010年“地王”扎堆，近兩年又集中入市的滯后反應(yīng)。隨著以樓王產(chǎn)品吸引客源成為下半年的市場共識，京城豪宅市場的競爭將進一步加劇。

另一個也消息令人玩味：原定昨日出讓的海淀萬柳地塊，因被國土局突然叫停而延期到7月10日再交易。之前該地塊因起拍價超過2.4萬元/平方米而被視為“準地王”，其建成的樓盤品質(zhì)不低。多家龍頭房企表露出的拿地意愿或許引起有關(guān)方面對天價“地王”的擔(dān)憂。因此，在萬柳地塊最早的出讓通知中未出現(xiàn)的價格限制，隨后被寫進了修改后的出讓規(guī)則中。

回暖原因達成共識

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，6月份北京新建住宅簽約套數(shù)為11983套，環(huán)比5月上漲了14.1%，同比2011年上漲38.5%。

對于開發(fā)商來說，判斷這些數(shù)據(jù)變動的原因，直接關(guān)系著下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價策略、土地儲備等一系列事關(guān)企業(yè)運營方面的重要決策的制定。對此，保利、萬科等房地產(chǎn)標桿公司的負責(zé)人向記者證實，從6月中旬開始，保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)主管銷售的主要負責(zé)人就已經(jīng)多次就市場回暖情況進行磋商，以期獲得對下半年市場的準確判斷。

“主要還是探究一下5、6兩月成交回暖的原因，”肖勁說，“對于這輪回暖，我們開發(fā)商也多少有些意外，所以要仔細分析是由于之前我們采用的以價換量策略產(chǎn)生了效果，還是市場需求不能再繼續(xù)自我抑制，從而產(chǎn)生的根本性回暖。”

通過磋商，雙方獲得了回暖是因為“以價換量促市場成交回升”的共識。在此基礎(chǔ)上，保利萬科籌劃加速推盤，搶占先機。王英男、肖勁均向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，相比去年年底，他們對銷售的信心明顯加強。王英男說，截至上半年，保利北京已經(jīng)完成了全年70億元的銷售任務(wù)，而相比去年，今年的在售項目并不多。

來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京6月份房地產(chǎn)成交價格同比下降1.1%，延續(xù)了3月份以來商品期房成交價格同比下降的趨勢。與此同時，北京市商品期房、現(xiàn)房的成交量同比卻出現(xiàn)上升勢頭。

基于這一數(shù)據(jù)，王英男認為，不能以6月份的成交新高來判定房地產(chǎn)市場的整體大勢已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，“以價換量取得了目前的這一市場效果是比較理性的看法，現(xiàn)在說市場已經(jīng)逆轉(zhuǎn)是不科學(xué)的。”他說。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，5月之前部分項目因成交量樂觀減少了折扣，購房者更加擔(dān)憂價格上行，入市積極性增加。不過，在業(yè)內(nèi)看來，大戶型豪宅市場整體仍是以加速推貨為主流，短期內(nèi)售價大幅上調(diào)的可能性比較小。

專注豪宅市場研究的麗茲行市場研究中心鄭海燕告訴記者，“雖然京城豪宅5、6月份整體表現(xiàn)搶眼，但在宏觀調(diào)控對高端市場無明顯松動的大勢下，下半年的競爭將十分激烈。”