每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月29日，深圳市重新發(fā)布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。

地仍舊是原來(lái)的地，沒減沒換，規(guī)則也基本是按照此前市場(chǎng)猜測(cè)的方向調(diào)整：響應(yīng)“房地聯(lián)動(dòng)”號(hào)召，降低土地溢價(jià)，同時(shí)降低商品房最高限售價(jià)格；觸達(dá)最高地價(jià)后搖號(hào)；嚴(yán)審房企報(bào)名準(zhǔn)入條件，禁止馬甲圍標(biāo)拿地，并規(guī)定了同一房企在這場(chǎng)土拍中最多只能拿到3塊地。

但與北京、杭州、南京等地不同的是，深圳此次土拍并未將備受行業(yè)熱議的“競(jìng)品質(zhì)”細(xì)則納入其中。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主管部門提出“競(jìng)品質(zhì)”的原則性規(guī)定，但具體到如何落實(shí)，如何處理好控房?jī)r(jià)控地價(jià)的關(guān)系，可因城而異，優(yōu)先處理相對(duì)尖銳的問(wèn)題。深圳近年來(lái)本身在諸如裝配式建筑、綠色建筑等房屋建造標(biāo)準(zhǔn)方面的探索是走在前列的。

唯一的“雙下調(diào)”城市

“房地聯(lián)動(dòng)”是第二次集中供地中止、延期后市場(chǎng)的關(guān)鍵熱詞?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理多城市重新發(fā)布的土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，深圳是目前唯一一個(gè)既下調(diào)了地塊溢價(jià)率，又下調(diào)了商品房最高限售均價(jià)的城市。

深圳市規(guī)劃和自然資源局稱，本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期。

在出讓方式和供應(yīng)規(guī)劃上，公告提及，為進(jìn)一步落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”的工作要求，拓寬租賃住房供給渠道，在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人，其中自持租賃住房最高不超過(guò)該宗地普通商品住房面積的40%。

而在將“競(jìng)品質(zhì)”加入新規(guī)則的杭州、南京等地，均不同程度下調(diào)了地塊溢價(jià)率，且將執(zhí)行最高觸及最高限價(jià)須搖號(hào)確定競(jìng)得人。

杭州競(jìng)拍規(guī)則為一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%;二是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

限價(jià)方面，杭州規(guī)定，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價(jià)不得超過(guò)上述核定價(jià)格，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)售價(jià)均價(jià)的110%，裝修價(jià)格另行核定；所建商品住宅項(xiàng)目須按照《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》（寧規(guī)劃資源規(guī)[2021]6號(hào)）執(zhí)行。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為表示，目前多地的限價(jià)大都以出讓地價(jià)為基礎(chǔ)，各地土地出讓的地方性特點(diǎn)還將保持，但對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，由于近幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，泡沫更為明顯，需要“過(guò)往矯正”的方式來(lái)保持房?jī)r(jià)回歸到合理水平。深圳下調(diào)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是加大市場(chǎng)降溫力度的表現(xiàn)。同時(shí)深圳對(duì)于租賃地塊的供給力度加強(qiáng)，也體現(xiàn)出更為重視保障租賃，拓寬租賃住房供給渠道。

比比誰(shuí)更能犧牲現(xiàn)金流和利潤(rùn)？

深圳土拍規(guī)則在全國(guó)范圍來(lái)看，是相對(duì)復(fù)雜的，特別是雙限雙競(jìng)的出讓方式，在非恐慌式補(bǔ)地的情況下，被認(rèn)為是調(diào)控土地市場(chǎng)過(guò)熱的利器。

雙限雙競(jìng)，既限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府只租不售的人才住房面積，最早在2016年下半年深圳土拍市場(chǎng)上就出現(xiàn)過(guò)，此后在調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻屢試不爽。

2016年上半年，深圳在出讓龍華區(qū)地塊時(shí)，龍光、金茂+電建聯(lián)合體均競(jìng)拍出了驚人的樓面價(jià)。2016年，下半年深圳調(diào)整規(guī)則，采用“雙限雙競(jìng)”出讓地塊，此后土地?zé)岫让黠@下降。

2019年6月，深圳那場(chǎng)被外界評(píng)價(jià)為史詩(shī)級(jí)的土拍，采用“單限雙競(jìng)”方式，既限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積。5宗地塊，在沒有限普通商品房銷售均價(jià)的條件下，均快速達(dá)到最高限制地價(jià)，總計(jì)攬金224億元。而這場(chǎng)土拍，也被看做是深圳這兩年樓市火熱的一個(gè)前奏。

同年，在這場(chǎng)史詩(shī)級(jí)土拍的5個(gè)月后，深圳祭出“雙限雙競(jìng)”利器，出讓6宗宅地，最終1宗流拍，2宗底價(jià)成交，3宗低溢價(jià)率成交，單日收金127.5億元。

而此次調(diào)整之后，深圳在雙限雙競(jìng)基礎(chǔ)上，首次提出了三限雙競(jìng)+搖號(hào)的出讓方式，限地價(jià)（限15%溢價(jià)率）、限全年期自持租賃住房面積（普通商品住房面積的40%）、限住房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)?cè)曜猿肿赓U住房面積（相應(yīng)扣減普通商品住房面積），達(dá)到全年期自持租賃住房最高限制面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

多位房企投拓人士告訴記者，三限雙競(jìng)+搖號(hào)，也是除了降低地價(jià)溢價(jià)率外，讓利房企的又一重要舉措。

“三限雙競(jìng)+搖號(hào)，相較此前雙限雙競(jìng)，取消了純粹‘做貢獻(xiàn)’的競(jìng)無(wú)償移交部分，是政府讓利的一方面。至于整體讓利空間，需測(cè)算后才有結(jié)論。”

某頭部房企投拓人士告訴記者，搖號(hào)地塊因?yàn)槔麧?rùn)有封頂，企業(yè)對(duì)快周轉(zhuǎn)的需求程度降低，反而有利于項(xiàng)目主體部分的施工質(zhì)量。

不過(guò)，對(duì)于這一規(guī)則的調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士也有不同觀點(diǎn)。

好地網(wǎng)研究員黃卓賢分析認(rèn)為，地價(jià)和商品房最高售價(jià)下調(diào)幅度不同，意味著要想獲得更大利潤(rùn)空間，必將觸及競(jìng)自持，對(duì)于房企而言，這就取決于誰(shuí)更能犧牲現(xiàn)金流和利潤(rùn)，從這個(gè)角度來(lái)看，深圳新的競(jìng)價(jià)規(guī)則并沒有真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”要求。

新房、二手房聯(lián)動(dòng)下跌？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理22宗地塊前后出讓公告發(fā)現(xiàn)，所有地塊中地價(jià)最高降了19億元，商品房銷售最高限價(jià)降了7000元/平方米。

其中，位于寶安松崗街道的A401-0187宗地，是所有地塊中地價(jià)最高的，同時(shí)也是降價(jià)最多的，降價(jià)19億元；其次是位于南山區(qū)前海桂灣片區(qū)的T201-157宗地，總價(jià)和降幅也均為第二高，降價(jià)13.7億元。

在商品房最高售價(jià)方面，前海桂灣片區(qū)T201-157宗地限售價(jià)格最高，降幅也最大，原來(lái)商品住房毛坯銷售均價(jià)為9.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)調(diào)整為9.2萬(wàn)元/平方米，降幅為7000元/平方米；其次為龍華民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售價(jià)分別從8.5萬(wàn)元/平方米、7.57萬(wàn)元/平方米調(diào)整為7.82萬(wàn)元/平方米和6.98萬(wàn)元/平方米，降幅分別為6800元/平方米和5900元/平方米。

這一價(jià)格下探，在降低新房市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，或?qū)⒅缕瑓^(qū)新盤驟冷，以及加重早先購(gòu)房者的焦慮。

也有市場(chǎng)人士分析稱，這是個(gè)重要信號(hào)，所有地塊限價(jià)都降了，政府不僅有決心還下狠招。那么，一年后買前海只要9.2萬(wàn)元/平方米，你現(xiàn)在還會(huì)買近期將入市的10.8萬(wàn)元/平方米新盤嗎？

有網(wǎng)友分析稱，去年龍華某新房備案價(jià)為8.54萬(wàn)-9.47萬(wàn)元/平方米精裝，現(xiàn)在隔壁地塊限價(jià)6.98萬(wàn)元/平方米，除去裝修，足足下調(diào)了2萬(wàn)元/平方米，去年買該樓盤的購(gòu)房者要哭了。

這一最高限價(jià)的下調(diào)不僅意味著新房市場(chǎng)短期驟冷，依照5月深圳市住建局發(fā)布的一份關(guān)于新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知來(lái)看，在房企高周轉(zhuǎn)未變的行業(yè)現(xiàn)狀下，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，新房市場(chǎng)都不會(huì)再有大的波動(dòng)。

工作通知指出，深圳全市預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過(guò)上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，兩次申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)間間隔未超過(guò)一年的，原則上按照前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)；防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，實(shí)行精裝修價(jià)格梯度。

而目前這一精裝修梯度中，價(jià)格最高也才是6000元/平方米。也就是說(shuō)，房企在裝修上做文章的空間也被壓死。

張波認(rèn)為，以地價(jià)鎖死未來(lái)新房?jī)r(jià)格，預(yù)計(jì)這一政策對(duì)深圳未來(lái)房?jī)r(jià)影響將非常長(zhǎng)遠(yuǎn)和直接不排除部分區(qū)域的二手房市場(chǎng)迎來(lái)較大幅度回調(diào)。

李宇嘉認(rèn)為，這一規(guī)則的調(diào)整，使得未來(lái)新房?jī)r(jià)格有望下降。同時(shí)，考慮到新房和二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)控制的價(jià)格機(jī)制也已經(jīng)形成，新房和二手房聯(lián)動(dòng)下跌的局面已經(jīng)形成。

而對(duì)于此次規(guī)則調(diào)整后房企可能的報(bào)名情況，某頭部房企的投拓人士告訴記者，報(bào)名我們認(rèn)為和之前是一樣的，還是會(huì)火爆，特別是預(yù)計(jì)要競(jìng)到搖號(hào)的地塊。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝