每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了失色的“金九”后，進(jìn)入“銀十”的東莞樓市正在上演“兩極分化”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月份東莞有近20個(gè)新盤項(xiàng)目排隊(duì)入市，其中包括奧園翡翠瀾灣、碧桂園云樾半島、新城御瓏公館、深業(yè)松湖云城、中海松湖林語、康華云溪和未來之光等熱門區(qū)域樓盤。

不過，從目前已經(jīng)開售樓盤的成交情況來看，東莞樓市呈現(xiàn)出顯著的“冷熱不均”態(tài)勢：有的樓盤目開盤“日光”；也有樓盤成交慘淡，去化率甚至不到一成。

開盤“日光”VS去化率僅8%

在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九”，東莞樓市的表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，東莞9月新建商品住宅供應(yīng)約4200套，環(huán)比下降約2%，同比下降約四成；網(wǎng)簽約2464套，環(huán)比下降約4%，同比下降約六成；網(wǎng)簽均價(jià)約26800元/平方米，同比上漲約7.9%，環(huán)比持平。

進(jìn)入10月，東莞近20個(gè)新盤項(xiàng)目排隊(duì)入市。

10月13日，位于東莞松山湖的深業(yè)松湖云誠項(xiàng)目開盤，共推出297套房源，開盤兩小時(shí)即全部售罄，認(rèn)籌人數(shù)達(dá)666人。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，深業(yè)松湖云誠項(xiàng)目均價(jià)為4.4萬-4.8萬元/平方米，這個(gè)價(jià)位在東莞已經(jīng)相當(dāng)高，甚至與深圳龍崗和坪山部分項(xiàng)目的價(jià)格接近。如深圳龍崗的保利勤達(dá)城項(xiàng)目單價(jià)為4.25萬元/平方米，坪山的龍光玖譽(yù)雅筑項(xiàng)目單價(jià)為4.2萬元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

但東莞的其他大多數(shù)樓盤的表現(xiàn)就沒深業(yè)松湖云項(xiàng)目這么幸運(yùn)。

如世城悅湖花園，是位于東莞鳳崗的第一梯隊(duì)的純新盤項(xiàng)目，當(dāng)初備案時(shí)就因?yàn)?ldquo;高價(jià)”問題成為市場討論的焦點(diǎn)。該項(xiàng)目于9月28日拿到預(yù)售證，共推出372套房源，備案價(jià)為3.8萬元/平方米，開盤時(shí)整體單價(jià)為3.4萬-4.2萬元/平方米。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，世城悅湖花園首推僅成交31套，去化率僅8%。其中消耗客戶61%來自項(xiàng)目所在的鳳崗，來自隔壁深圳龍崗的客戶占比為28%。

此外，東莞鳳崗其他項(xiàng)目的成交情況也不盡如人意，去化率最高的項(xiàng)目也只有48%。

另據(jù)東莞天為研究中心數(shù)據(jù)，今年前9月，東莞樓市的供應(yīng)和成交情況同比去年下滑明顯，前三季度住宅供應(yīng)量為1.16萬套，而去年同期約為2萬套，同比下滑超四成。

市場行情的轉(zhuǎn)冷，使得東莞中介“帶客看房”的心情變得更為迫切。

東莞鳳崗的一位房地產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們樓盤就在深圳大外環(huán)高速路口出口附近，交通很方便，到深圳的龍華、福田、南山都很近，您要是方便過來的話我們可以派車來接，到時(shí)還會給您準(zhǔn)備一個(gè)‘看房獎勵’。”

該中介告訴記者，他們公司為鼓勵中介帶意向購房者來案場看房設(shè)置了“看房獎”，一般都是贈送大米、糧油、柚子之類的小禮物，想以此來帶動案場看房的熱度。

數(shù)據(jù)來源：東莞天為研究中心

“去鳳崗買房的大多還是深圳客，東莞本地人并不多。這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)要比松山湖片區(qū)和濱海片區(qū)差遠(yuǎn)了，購房者主要就是看中臨深以及未來與深圳公共交通的預(yù)期，包括地鐵延長線和外環(huán)告訴等。但從去年7月起，東莞的二手房就被納入了限購范圍，要求提供社保證明，相當(dāng)于也是給鳳崗關(guān)上了一扇窗，深圳客受到限制，看房的人自然也就少了。”一位對珠三角區(qū)域樓市有過多年調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

中介下架超過指導(dǎo)價(jià)房源

10月8日，東莞發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，并公布了全市218個(gè)二手住宅小區(qū)的交易參考價(jià)格。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前東莞部分二手房平臺掛牌的房源價(jià)格已與指導(dǎo)價(jià)基本保持一致，高于指導(dǎo)價(jià)的歷史成交房源被屏蔽或直接調(diào)至參考價(jià)。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)把掛牌價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的房源全部進(jìn)行下架處理了，您現(xiàn)在要在東莞買二手房的話，基本不用擔(dān)心業(yè)主集體調(diào)價(jià)的問題。您可以跟我說下預(yù)算，我向您推薦下高性價(jià)比的房子。”東莞貝殼找房一A級門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者說道。

來源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站

對于目前東莞房地產(chǎn)市場的特質(zhì)，廣東省住房政策研究中心專家李宇嘉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“東莞今年之所以會出現(xiàn)成交顯著下滑的情況，并不是因?yàn)闁|莞樓市不火熱，而是新增供應(yīng)量少。東莞新房的在售庫存在全國熱點(diǎn)城市中是最低的，只有4個(gè)月。如果新房供應(yīng)不足，就會導(dǎo)致部分需求溢向二手房市場。但如果二手房市場火熱，又會帶來新房價(jià)格的上漲，因?yàn)橛袃r(jià)差。所以，國慶大假后東莞及時(shí)出臺了二手房指導(dǎo)價(jià)的政策。”

“東莞的做法只是之前廣州、成都、西安等地相關(guān)政策的延伸，本質(zhì)上都是為了對交易活躍樓盤的二手房價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，未來指導(dǎo)的區(qū)域極有可能不斷擴(kuò)展。”李宇嘉進(jìn)一步指出，各個(gè)熱點(diǎn)城市推出二手房參考指導(dǎo)價(jià)是必然趨勢，有利于那些房地產(chǎn)過熱城市逐步走向穩(wěn)定，同時(shí)也是在維護(hù)供應(yīng)市場基礎(chǔ)秩序。

對于第四季度東莞樓市的展望，合富研究院在報(bào)告中指出，隨著東莞政策、信貸連環(huán)收緊，預(yù)期四季度房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)上半場的冷淡，市場整體將回歸平穩(wěn)，或有小幅調(diào)整。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，東莞第四季度將有超過30個(gè)項(xiàng)目入市，其中松山湖片區(qū)最多達(dá)8個(gè)項(xiàng)目，臨深片區(qū)以6個(gè)項(xiàng)目緊隨其后，房價(jià)最低的東部片區(qū)僅有3盤。其中，中海松湖林語、萬科未來之光、碧桂園云樾半島等均是關(guān)注度較高的熱點(diǎn)樓盤。

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