每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中指研究院推出的《每經(jīng)·中國重點(diǎn)城市最熱銷的150個(gè)項(xiàng)目》顯示，11月北京又誕生一個(gè)“百億樓盤”——金隅鳳棲家園，這也使得今年1-11月北京銷售額破百億元的樓盤達(dá)到4個(gè)。

具體來看，金隅鳳棲家園以124.77億元的累計(jì)銷售額沖上冠軍位置，海淀幸福里、譽(yù)天下和奧森ONE分別以累計(jì)銷售額121.52億元、111.11億元和106.29億元排在第二至四位。

至此，今年前11月全國15個(gè)重點(diǎn)城市共產(chǎn)生7個(gè)“百億樓盤”，北京獨(dú)占4個(gè)。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，這4個(gè)項(xiàng)目分布于北京海淀、順義和昌平，其中金隅鳳棲家園為共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，奧森ONE為限競(jìng)房項(xiàng)目，均價(jià)均在10萬元/平方米以下；譽(yù)天下為別墅項(xiàng)目，單價(jià)及總價(jià)均遠(yuǎn)超其余三個(gè)。

與上海、深圳等城市不同的是，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，北京銷售額最高的項(xiàng)目單價(jià)多集中于10萬元以下，而在榜單上排名第7位的融創(chuàng)香山壹號(hào)院項(xiàng)目，據(jù)第三方平臺(tái)顯示，其開盤均價(jià)為11.2萬元/平方米。

從榜單情況來看，北京的高價(jià)項(xiàng)目在地段、區(qū)位、品質(zhì)上均占據(jù)了較大優(yōu)勢(shì)。那么，未來這些單價(jià)10萬元+項(xiàng)目走勢(shì)如何？每經(jīng)AI品房小程序從中選取西釣魚臺(tái)•御璽和北京壹號(hào)院兩個(gè)項(xiàng)目，從多個(gè)維度進(jìn)行詳細(xì)解讀。

計(jì)劃本月交付的西釣魚臺(tái)•御璽項(xiàng)目位于海淀區(qū)靠近西三環(huán)區(qū)域，由北京御水苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，主打精裝修改善型需求，2019年開盤價(jià)格為117500元/平方米，物業(yè)費(fèi)9.98元/平方米•月。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)ζ溥M(jìn)行了11個(gè)維度的大數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)后，得出其當(dāng)前估值參考價(jià)為122586元/平方米，比兩年前的開盤均價(jià)高出了5000元/平方米。

事實(shí)上，作為成熟板塊的改善型住宅，西釣魚臺(tái)•御璽周邊各類配套方面較為成熟。如醫(yī)療配置指數(shù)、購物配置指數(shù)分別達(dá)到9.3和8.4分（滿分為10分），人口居住密度適中（6.4分），通勤車速達(dá)到7.8分。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測(cè)算則給出了更為詳盡的數(shù)據(jù)，西釣魚臺(tái)•御璽周圍有5所小學(xué)，優(yōu)于41%的住宅小區(qū)；周邊共8所幼兒園，其中距離最近的僅345米，屬于海淀區(qū)內(nèi)的較優(yōu)區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

稍有欠缺的是，西釣魚臺(tái)•御璽周邊公交配置處于海淀區(qū)中等水平，有公交車站16個(gè)、地鐵站1個(gè)（距西釣魚臺(tái)站438米），同樣處于同區(qū)中等水平。

周邊8座大小購物場(chǎng)所（中等商務(wù)密度），讓西釣魚臺(tái)•御璽周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)達(dá)到122元，對(duì)比全國消費(fèi)檔次指數(shù)1.3，即相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，高出海淀區(qū)86%的住宅項(xiàng)目，屬于高檔消費(fèi)區(qū)域。

基于以上數(shù)據(jù)的綜合分析，未來五年，西釣魚臺(tái)•御璽房?jī)r(jià)有望達(dá)到144536元/平方米，將跑贏海淀區(qū)71%的小區(qū)。

在朝陽區(qū)，北京壹號(hào)院項(xiàng)目是高價(jià)樓盤的代表之一，由融創(chuàng)恒裕房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，目前第三方平臺(tái)上顯示的均價(jià)約為175000元/平方米左右，而每經(jīng)AI品房小程序?qū)υ擁?xiàng)目的估值參考價(jià)為212976元/平方米。

并且在未來五年，北京壹號(hào)院房?jī)r(jià)漲幅與朝陽區(qū)整體漲幅趨同，將達(dá)到255500元/平方米。

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但從11個(gè)配套維度得分來看，北京壹號(hào)院與西釣魚臺(tái)•御璽相差并不大。那么，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌溢價(jià)外，還有哪些因素影響了這兩個(gè)樓盤的未來價(jià)格走勢(shì)？

將這兩個(gè)高價(jià)樓盤輸入每經(jīng)AI品房小程序進(jìn)行“房產(chǎn)PK”可見，在購物配置、地鐵配置、幼教配置、購物配置上，兩個(gè)樓盤同樣得到五5星；公交方面，北京壹號(hào)院為1星，西釣魚臺(tái)•御璽為3星。

消費(fèi)檔次上，北京壹號(hào)院比西釣魚臺(tái)•御璽更高，餐飲客單價(jià)達(dá)到159元，在朝陽區(qū)屬于前9%的水平。并且北京壹號(hào)院周邊年輕人口比例高于朝陽區(qū)43%的小區(qū)，而西釣魚臺(tái)•御璽則基本接近海淀區(qū)最低水平。

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從另一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)“與周邊房?jī)r(jià)差”可見，北京壹號(hào)院已經(jīng)達(dá)到單價(jià)近20萬元的水平，與周邊樓盤價(jià)格相比高出132196元/平方米；而釣魚臺(tái)•御璽比周邊樓盤價(jià)格高出15031元/平方米，反映了該區(qū)域房?jī)r(jià)整體水平不如北京壹號(hào)院周邊區(qū)域。

在未來房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，北京壹號(hào)院未來5年近4萬元/平方米差價(jià)（即19%漲幅）只能跑平朝陽區(qū)整體水平，西釣魚臺(tái)•御璽2.4萬元/平方米的差價(jià)（即20%漲幅）足以跑贏海淀區(qū)71%的小區(qū)。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500439886