每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“我們現(xiàn)在的均價(jià)是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價(jià)格將會(huì)有所上浮，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平米12500元。”長(zhǎng)沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)今年一直都處于微漲狀態(tài)。

被稱為限購(gòu)、限價(jià)最嚴(yán)的長(zhǎng)沙樓市走出了屬于自己的獨(dú)立行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，11月長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，自2020年12月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月上漲。

進(jìn)入年底，長(zhǎng)沙首批集中供地節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致11-12月迎來(lái)新盤入市高峰期。伴隨市中心部分品質(zhì)高價(jià)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)12月成交量?jī)r(jià)將再次上漲，年末新房市場(chǎng)有望翹尾收官。

長(zhǎng)沙某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

樓市頻現(xiàn)“日光盤”

在之前相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)沙新房預(yù)售均價(jià)一直未能超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，12月10日旭輝鉑悅湘江7-10號(hào)樓取得預(yù)售證，樓棟平均精裝均價(jià)分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價(jià)在460萬(wàn)-960萬(wàn)元，刷新了長(zhǎng)沙新房均價(jià)的“天花板”。其中，8號(hào)樓毛坯均價(jià)為22289.91元/平方米，較該區(qū)域同品質(zhì)新房項(xiàng)目復(fù)地金融中心高出8889.91元/平方米，均價(jià)漲幅達(dá)66.34%。

此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤(rùn)悅府新房均價(jià)也有上漲。一房一價(jià)表顯示，該項(xiàng)目整體精裝均價(jià)約20500元/平方米，毛坯均價(jià)約17000元/平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“旭輝鉑悅湘江之所以能拿到這么高的銷售均價(jià)，除了區(qū)位優(yōu)勢(shì)之外，還因?yàn)樵擁?xiàng)目并非限價(jià)地塊。”長(zhǎng)沙一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“不過(guò)盡管沒(méi)有上限價(jià)格，但上漲66.34%的均價(jià)依然高出市場(chǎng)平均水平。”

事實(shí)上，進(jìn)入年底，當(dāng)其他城市房?jī)r(jià)都在下跌的時(shí)候，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還在上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月70城僅有9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

長(zhǎng)沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我們現(xiàn)在的均價(jià)是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價(jià)格將會(huì)有所上浮，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平米12500元。此前剛推出時(shí)我們均價(jià)是每平米11800元。”

“一直以來(lái)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)都是處于較低水平，2020年在新一線城市中位于倒數(shù)。但長(zhǎng)沙的城市能級(jí)和健康的住宅市場(chǎng)供需關(guān)系，使其房?jī)r(jià)存在上漲空間。”

湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙45%的項(xiàng)目都推出精裝修產(chǎn)品，今年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)的商品住宅成交套數(shù)TOP10的項(xiàng)目中，9個(gè)都是精裝修項(xiàng)目，也會(huì)拉動(dòng)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)上漲。“今年下半年有不少高價(jià)改善項(xiàng)目上市，也是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因之一。”

另?yè)?jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，11月長(zhǎng)沙共有29個(gè)項(xiàng)目31次開(kāi)盤，推出房源5131套，去化3418套，開(kāi)盤首日去化率為67%，環(huán)比上升10個(gè)百分點(diǎn)。其中有8盤在開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率超過(guò)90%，麓谷山湖郡、軌道萬(wàn)科悅府、濱江府1913等5盤去化率達(dá)到100%（日光盤）。去化率最高的區(qū)域則為開(kāi)福區(qū)，去化率達(dá)91%。

克而瑞分析認(rèn)為，11月長(zhǎng)沙房企促銷力度較10月有所增強(qiáng)，多項(xiàng)目推出特價(jià)房和折扣房源，一定程度上帶動(dòng)了樓市成交。

湖南中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2020年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比8%，今年截至11月商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比12%。

“改善型客戶的需求在增加，有需求才會(huì)有市場(chǎng)，今年長(zhǎng)沙推出的高價(jià)商品住宅項(xiàng)目就有近10個(gè)，預(yù)計(jì)明年在售和待入市的高價(jià)改善型住宅項(xiàng)目有近30個(gè)。”陳世霞表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

公寓庫(kù)存創(chuàng)新高

與住宅市場(chǎng)高熱度“背道而馳”的則是長(zhǎng)沙的公寓市場(chǎng)。近段時(shí)間以來(lái)，長(zhǎng)沙公寓項(xiàng)目持續(xù)降價(jià)促銷，以求快速走量。

尤以長(zhǎng)沙縣新城朗雋大都會(huì)公寓為代表，其對(duì)外宣稱“售價(jià)僅3字頭起，月供只需600多。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份致電該項(xiàng)目營(yíng)銷中心，其置業(yè)顧問(wèn)表示，“目前在售公寓共計(jì)600余套，其中300余套小戶型優(yōu)惠后確實(shí)只需3000多元/平方米，另外的大戶型則是4字頭。”

房天下網(wǎng)站信息顯示，11月底新城•朗雋大都會(huì)推出D1#公寓，建面30-40平方米，毛坯均價(jià)4100元/平方米。

此外，盡管位于長(zhǎng)沙雨花亭南人流較為密集的區(qū)域，且周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套都較完善的華潤(rùn)翡翠府，其最后1棟現(xiàn)房公寓起售價(jià)格也僅6880元/平方米；熱門宜居板塊洋湖區(qū)域的映客龍湖•璟翠公館（映客龍湖•璟翠中心），其公寓也在近期推出了部分優(yōu)惠房源，精裝僅6588元/平方米起，而周邊新房限價(jià)為14200元/平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)供應(yīng)有所下跌，但仍處于較高水平，共計(jì)新增供應(yīng)27.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌19.41%；成交10.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.48%；成交均價(jià)環(huán)比下跌1.06%，為10209元/平方米。

據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)，截至11月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存再次刷新歷史新高，去化周期增至41.3個(gè)月。其中雨花區(qū)和岳麓區(qū)公寓存量均超過(guò)百萬(wàn)平方米；芙蓉區(qū)流速最慢，去化周期長(zhǎng)達(dá)約100個(gè)月。

“今年商務(wù)公寓的降價(jià)促銷活動(dòng)頻現(xiàn)，一方面是去庫(kù)存盡快變現(xiàn)回款，另一方面是變相將商務(wù)公寓的價(jià)格拉回到合理區(qū)間。”陳世霞表示，從今年長(zhǎng)沙的土拍情況來(lái)看，三次集中供地成交的地塊中，商業(yè)建面占比近三成，“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓的庫(kù)存將進(jìn)一步增加”。

事實(shí)上，為緩解長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題，今年10月，湖南出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，其中明確指出，支持公寓“商改住”，及降低公寓居民用戶使用成本。

“商辦公寓一定程度上迎來(lái)利好，目前市面上也推出一些商業(yè)大平層，開(kāi)發(fā)商們也在想辦法去庫(kù)存。”在陳世霞看來(lái)，盡管目前長(zhǎng)沙公寓還面臨較大的去化壓力，但未來(lái)商務(wù)公寓產(chǎn)品將呈現(xiàn)多樣化。

重點(diǎn)區(qū)域或轉(zhuǎn)移

12月22日上午，長(zhǎng)沙第三批集中供地競(jìng)價(jià)開(kāi)始。

不過(guò)10余分鐘，23宗地塊成功出讓，共攬金143.89億元。其中22宗地塊底價(jià)成交，唯一一宗溢價(jià)地塊為岳麓區(qū)望岳街道谷峰村宅地，由龍湖攜手長(zhǎng)沙城發(fā)，經(jīng)過(guò)9輪競(jìng)價(jià)后成功以8%溢價(jià)率摘得，成交總價(jià)為17.49億元。

從拿地企業(yè)端看，中海、龍湖、建發(fā)等知名房企均有落子，但更多的還是長(zhǎng)沙開(kāi)福城投、湖南九城集團(tuán)、湖南金霞發(fā)展集團(tuán)、湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)等本土企業(yè)兜底拿地。

綜合長(zhǎng)沙年內(nèi)三次集中供地來(lái)看，首批集中供地中以碧桂園、龍湖、保利、綠地、陽(yáng)光城、綠城、建發(fā)等為首的品牌企業(yè)收獲滿滿；二三批供地中，拿地主角則變成長(zhǎng)沙本土房企和平臺(tái)公司。

近三年長(zhǎng)沙土地出讓情況（宗）

數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

“今年三批集中土拍，各個(gè)板塊都是在不斷刷新板塊限價(jià)，最近的第三次集中供地有9大板塊刷新板塊限價(jià)，限價(jià)水平漲幅在1%-38%。目前長(zhǎng)沙市毛坯房最高限價(jià)為14800元/平方米，相比2019年漲幅為15%。”陳世霞表示。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年長(zhǎng)沙共成功出讓66宗地塊，總成交價(jià)為613.37億元。相較于2020年總出讓104宗地塊、總成交價(jià)757億元的土拍結(jié)果來(lái)看，長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)趨勢(shì)下滑明顯。

“集中供地對(duì)明年長(zhǎng)沙樓市的供應(yīng)有一定支撐，供應(yīng)主力區(qū)域集中在望城區(qū)，成交建面217萬(wàn)平方米，占比57%。預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)交投活躍的重點(diǎn)區(qū)域?qū)⑾蛲菂^(qū)轉(zhuǎn)移。”陳世霞表示，從拿地的房企來(lái)看，近八成為國(guó)企或者平臺(tái)公司。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝