2022年3月31日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京首鋼園香格里拉酒店隆重召開。

《2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）在會(huì)上發(fā)布，其中表明，百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化，緊抓熱點(diǎn)城市群發(fā)展機(jī)遇，運(yùn)用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進(jìn)回款，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長；未來穩(wěn)健經(jīng)營、行穩(wěn)致遠(yuǎn)將是房企發(fā)展的主旋律。

百強(qiáng)房企銷售額增長3.9%

北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十九年，今年的《報(bào)告》表明，2021年，百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點(diǎn)加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達(dá)90802億元、56943萬平方米，同比增長3.9%和1.6%。

地域方面，2021年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來看，一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大，在旺盛需求的帶動(dòng)下市場(chǎng)成交規(guī)模增長，銷售額占比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

百強(qiáng)企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市，長三角、粵港澳成為新增土儲(chǔ)的主要區(qū)域。具體來看，一二線城市仍是百強(qiáng)企業(yè)布局主戰(zhàn)場(chǎng)，50家百強(qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個(gè)百分點(diǎn)。從城市群占比來看，50家百強(qiáng)代表企業(yè)五大城市群新增土儲(chǔ)權(quán)益面積合計(jì)占比為65.3%，較上年提升8.6個(gè)百分點(diǎn)。

需求結(jié)構(gòu)方面，2020年、2021年首置和改善需求仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大支撐，百強(qiáng)企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績的增長。從50家百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平方米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；90-140平方米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.4%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

但同時(shí)應(yīng)該看到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額小幅下滑。

2021年，百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為49.9%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.5%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

應(yīng)當(dāng)看到的是，2021年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。百強(qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)一方面積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，另一方面積極回饋社會(huì)，加大公益捐款投入，為防汛搶險(xiǎn)和疫情防控提供資金支持。

進(jìn)入調(diào)整通道

2021年，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，國內(nèi)消費(fèi)有所恢復(fù)，但全球疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段，房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤期。

面對(duì)政策調(diào)控，“三道紅線”提出后百強(qiáng)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年，百強(qiáng)企業(yè)在滿足經(jīng)營需求的前提下調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，整體負(fù)債水平穩(wěn)中有降，三道紅線指標(biāo)均值得以進(jìn)一步優(yōu)化。百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

當(dāng)前，房企需調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期?？梢钥吹?，高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng)；同時(shí)適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，提升邊際效益。

2021年以來，“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴(yán)格落實(shí)，降負(fù)債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營的主旋律。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)已然意識(shí)到“規(guī)模不再是萬金油”，唯有在保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營穩(wěn)健性的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

《報(bào)告》指出，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道，過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來應(yīng)踔厲奮發(fā)，高舉精細(xì)化運(yùn)營管理的大旗，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)看到“隧道盡頭的光”。

此外，會(huì)上還發(fā)布了《2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，也表明我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量開發(fā)進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代，告別過去粗放式增長方式，精細(xì)化運(yùn)營將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運(yùn)營能力”的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，目前面對(duì)的是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。文/王西嶺